말씀대로 세대 전체가 이 아파트 한 채만 가지고 있고, 취득할 때 조정대상지역이 아니었으며, 2년 이상 보유했고, 양도가액이 12억원 이하라면 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 것으로 보입니다. 이 경우 실제 거주는 요건이 아닙니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 주택과 그 부수토지의 양도소득에는 양도소득세를 과세하지 않는다고 정하면서, 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외합니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 그 요건을 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상인 것으로 정하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택만 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 추가로 요구합니다. 소득세법 제88조 제6호는 1세대를 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가족단위로 정합니다. 첫째, 1세대 판단은 질문자, 배우자, 함께 사는 자녀를 합쳐 봅니다. 세대원 중 누구라도 다른 주택을 가지고 있으면 1주택이 아닙니다. 둘째, 2년 4개월 보유는 2년 요건을 넘습니다. 셋째, 취득 당시 조정대상지역이 아니었으므로 거주기간 요건은 적용되지 않습니다. 넷째, 6억 원은 12억원 이하이므로 고가주택이 아닙니다. 부부가 지분을 나누어 가진 공동명의라도 1세대가 1주택을 가진 것으로 봅니다. 주택의 일부 지분만 팔거나 일부가 다른 사람 소유인 경우에는 시행령 제156조 제1항에 따라 전체 주택 가액으로 환산해 12억원 초과 여부를 따집니다. 비과세는 주택과 함께 딸린 토지에도 적용되지만, 건물이 정착된 면적에 지역별 배율을 곱한 면적 이내의 토지만 해당합니다. 시행령 제154조 제7항은 그 배율을 도시지역 안의 수도권 밖 토지는 5배, 도시지역 밖의 토지는 10배 등으로 정합니다. 일반적인 아파트라면 대지 지분이 이 범위를 넘는 경우는 드물지만, 넓은 마당이 딸린 주택이라면 넘는 토지 부분은 과세될 수 있습니다. 또 다른 주택을 새로 사거나 상속받아 일시적으로 2주택이 되는 경우의 특례는 제89조 제1항 제3호 나목이 대통령령에 맡겨 따로 정하므로, 매도 전에 다른 집을 살 계획이 있다면 그 요건을 먼저 확인하셔야 합니다. 양도일 현재 세대원이 조합원입주권이나 분양권을 가지고 있으면 제89조 제2항에 따라 원칙적으로 이 비과세가 적용되지 않습니다. 또 제88조 제7호는 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 보므로, 세대원 명의의 오피스텔 등을 주거용으로 쓰고 있지 않은지도 확인하세요. 계약 전에 세대원 전원의 주택 보유 현황과 취득 당시 조정대상지역 여부를 서류로 확인해 두시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.