서울에 있는 아파트 한 채만 가진 1세대 1주택자입니다. 10년 전에 7억 원에 사서 지금까지 가족과 함께 살았고, 이번에 15억 원에 팔기로 했습니다. 1세대 1주택은 양도세가 없다고 알고 있었는데, 12억 원이 넘으면 세금이 나온다고 들었습니다. 전체 차익에 세금이 붙는 것인지, 12억 원을 넘는 부분에만 붙는 것인지 궁금합니다.
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전체 차익이 아니라, 양도가액 중 12억원을 넘는 비율만큼의 차익에만 양도소득세가 과세됩니다. 15억 원에 판다면 차익의 15분의 3, 즉 5분의 1이 과세 대상이고, 장기보유 특별공제도 같은 비율로 적용됩니다.
소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택으로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족한 주택의 양도소득을 비과세하되, 주택과 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다고 정합니다. 제95조 제3항은 이런 고가주택의 양도차익과 장기보유 특별공제액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산하도록 하고, 소득세법 시행령 제160조 제1항은 양도차익에 '(양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액'을 곱하고 장기보유 특별공제액에도 같은 비율을 곱하도록 정합니다.
필요경비를 빼지 않고 단순화하면, 양도차익 8억 원에 5분의 1을 곱한 1억 6천만 원이 과세 대상 양도차익입니다. 장기보유 특별공제는 제95조 제2항 단서에 따라 대통령령으로 정하는 1세대 1주택이면 표 2가 적용되는데, 보유기간 10년 이상은 100분의 40, 거주기간 10년 이상도 100분의 40이어서 합하면 100분의 80입니다(거주기간 공제율은 2년 이상 3년 미만 거주의 100분의 8부터 시작하며, 보유기간 3년 이상인 경우에 한정됩니다). 10년 동안 보유하며 거주하신 질문자께서 이 요건을 갖추었다면 공제액은 8억 원의 100분의 80에 5분의 1을 곱한 1억 2천800만 원이고, 양도소득금액은 3천200만 원 정도가 됩니다.
표 2 요건을 갖추지 못하면 제95조 제2항 본문의 표 1이 적용되어 보유기간 10년 이상 11년 미만은 100분의 20만 공제됩니다. 이 경우 공제액은 3천200만 원이어서 양도소득금액은 1억 2천800만 원으로 크게 늘어납니다. 보유기간은 제95조 제4항에 따라 취득일부터 양도일까지로 셉니다.
실제로는 필요경비 등을 반영해 양도차익을 계산하므로 금액이 달라집니다. 또 시행령 제160조 제1항 후단은 주택과 딸린 토지의 보유기간이 다르면 12억원을 각 양도가액 비율로 나누어 계산하도록 정합니다. 주택 일부만 양도하거나 일부가 다른 사람 소유인 공동명의라면 시행령 제156조 제1항에 따라 전체 주택 기준으로 환산한 금액으로 12억원 초과 여부를 판단합니다. 제89조 제2항은 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 보유하다가 주택을 양도하면 원칙적으로 제1항 제3호를 적용하지 않는다고 정하므로, 그런 권리가 없는지도 확인하셔야 합니다.
12억원 초과 부분에는 과세되므로 양도소득세 신고·납부 절차를 확인하셔야 합니다. 비과세 요건과 표 2 적용 요건은 대통령령에서 정하므로 보유·거주 기간을 확인할 자료와 매매계약서, 취득 당시 계약서를 보관하시기 바랍니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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