1가구 2주택 세금, 일시적 2주택 비과세는 새 집을 산 뒤 기존 집을 언제까지 팔아야 하나요?

종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 주택을 취득했다면, 새 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 1세대1주택으로 보아 비과세를 판단합니다. 다만 새 주택을 취득하는 날 종전 주택이 조정대상지역에 있고 새 주택도 조정대상지역에 있으면 그 기간이 2년으로 짧아집니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대1주택과, 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득해 2주택이 된 경우로서 대통령령으로 정하는 주택의 양도소득을 비과세하되, 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외한다고 정합니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 정해진 기간 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 정합니다. 그 기간은 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득한 경우 2년, 그 밖의 경우 3년입니다. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 신규 주택 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 2년 규정에서 빠집니다. 제154조 제1항은 보유기간 2년 이상을 요구하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간 2년 이상도 요구합니다. 6년 전에 산 아파트이므로 1년 요건과 2년 보유 요건은 채웠고, 계속 거주하셨으니 거주 요건도 문제 되지 않아 보입니다. 기간은 새 아파트를 취득한 날부터 계산하므로, 그날 두 아파트가 모두 조정대상지역에 있는지 확인해 2년 또는 3년 안에 기존 아파트를 넘기시면 됩니다. 계약 후 잔금 전에 그 지역이 조정대상지역으로 공고되더라도, 공고일 이전에 계약하고 계약금을 지급한 사실이 계약서와 이체 내역으로 확인되면 2년 규정이 아니라 3년 기간이 적용됩니다. 또 제155조 제1항은 제18항의 사유에 해당하는 경우도 포함한다고 정하는데, 제18항은 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나 법원에 경매를 신청했거나 공매가 진행 중인 경우 등을 듭니다. 시행령 제155조 제1항은 최근 개정된 규정이므로 실제 양도 시점의 현행 규정과 조정대상지역 지정 여부를 다시 확인하시기 바랍니다. 기간 계산의 기준이 되는 새 아파트 취득일과 기존 아파트 양도일을 증명할 매매계약서, 잔금 영수증, 등기 자료를 보관하시고, 기간 안에 팔리지 않을 가능성에 대비해 매도 일정을 넉넉하게 잡으시기 바랍니다. 지금은 두 아파트 모두 12억 원 이하이지만, 기존 아파트를 실제로 팔 때 양도가액이 12억원을 넘으면 제89조 제1항 제3호가 정한 고가주택에 해당해 비과세 대상에서 빠지므로 매도 가격도 함께 살펴보셔야 합니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.