상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙입니다. 같은 단지 같은 평형의 거래처럼 비슷한 재산의 매매가액이 정해진 기간 안에 있으면 그 가액이 시가로 쓰일 수 있고, 공동주택가격은 시가를 산정하기 어려울 때 쓰는 방법입니다. 그래서 질문의 경우 12억 원 수준으로 평가될 가능성이 큽니다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 상속재산의 가액을 평가기준일 현재의 시가로 정하고, 제2항은 시가를 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상 성립하는 가액으로 하면서 수용가격·공매가격·감정가격 등 대통령령으로 정하는 가액을 포함합니다. 같은 조 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우에만 제61조 등의 보충적 평가방법으로 평가한 가액을 시가로 보며, 제61조 제1항 제4호는 주택을 공동주택가격 등으로 평가하도록 정합니다. 같은 법 시행령 제49조 제1항은 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 인정합니다. 같은 조 제4항은 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 그런 가액도 시가로 보는데, 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 가액으로 한정합니다. 같은 조 제2항은 시가로 보는 가액이 둘 이상이면 평가기준일에서 가장 가까운 날의 가액을 적용한다고 정합니다. 질문의 경우 두 달 전 같은 단지 같은 평형의 12억 원 거래는 평가기준일 전 6개월 안에 있으므로, 유사한 재산의 매매가액으로 시가가 될 수 있습니다. 유사한 재산인지는 법령이 정한 면적·위치·기준시가 기준으로 따지므로 실제 차이를 확인해야 합니다. 또 같은 조 제1항 제2호는 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균도 시가로 보고, 같은 조 제6항에 따라 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상의 감정기관으로도 됩니다. 그래서 감정평가를 받아 신고하는 방법도 있습니다. 다만 감정가액이 기준에 못 미치면 세무서장이 다른 감정기관에 다시 의뢰할 수 있습니다. 공동주택가격 8억 원으로 신고하더라도, 세무서가 위 기간 안의 유사 거래가액을 시가로 보아 다시 계산하면 그 차액에 대한 세금을 더 내야 할 수 있습니다. 또 상속받은 아파트 자체를 상속개시일 후 6개월 안에 팔면 그 매매가액이 제1항 제1호에 따라 시가가 될 수 있으니, 처분 계획이 있다면 이 점도 함께 고려하세요. 평가기간이 지난 뒤의 거래도 같은 조 제1항 단서에 따라 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있습니다. 상속세 신고는 제67조 제1항에 따라 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 해야 하니, 그 사이 단지 내 거래 내역을 함께 확인하시고, 평가 근거가 된 거래 자료를 신고서와 함께 보관해 두시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.