전입신고와 이사로 대항력은 생기지만, 확정일자가 없으면 경매에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 우선변제권은 없습니다. 지금이라도 확정일자를 받으면 그때부터 우선변제권의 요건을 갖추게 되므로 바로 받으시는 것이 좋습니다. 다만 이미 설정된 담보보다 앞설 수는 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 확정일자는 제3조의6 제1항에 따라 주민센터, 등기소, 공증인 등이 부여합니다. 질문하신 분은 대항력은 있으므로 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 그러나 경매에서는 대항력과 담보권 중 무엇이 먼저 생겼는지가 중요하므로, 등기부에서 근저당권 접수일을 확인해 전입신고 다음 날과 비교해 보셔야 합니다. 확정일자가 없으면 배당에서 우선순위를 주장할 근거가 없어, 대항력이 근저당권보다 늦다면 보증금을 잃을 위험이 커집니다. 소액임차인 최우선변제도 주택임대차보호법 시행령 제11조가 서울은 보증금 1억6천500만원 이하로 정하고 있어 2억원은 대상이 아닙니다. 또 제3조의2 제3항에 따라 경매에서 우선변제를 받더라도 임차주택을 매수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자는 별개의 절차입니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 제1항은 전입신고를 하면 주택 임대차 계약 신고를 한 것으로 보지만, 같은 조 제3항은 임대차 계약 신고의 접수를 완료한 때 확정일자를 부여한 것으로 보되 임대차계약서가 제출된 경우로 한정합니다. 그래서 계약서를 내지 않은 전입신고만으로는 확정일자가 생기지 않습니다. 반대로 임대차 계약 신고를 하면서 계약서를 제출해 접수가 완료되면 확정일자를 따로 받지 않아도 부여된 것으로 봅니다. 확정일자가 없더라도 계약이 끝나면 집주인에게 보증금을 돌려받을 권리 자체는 그대로 있습니다. 또 제3조의6 제3항에 따라 임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자부여기관에 그 주택의 확정일자 부여일, 차임과 보증금 정보를 요청할 수 있습니다. 지금 바로 계약서 원본을 가지고 주민센터 등에서 확정일자를 받으시고, 등기부로 근저당권의 접수일과 채권최고액을 확인해 두세요. 이사나 전출을 하면 대항요건을 잃을 수 있으니 계약 기간 동안 주민등록을 유지하시기 바랍니다. 경매가 시작되면 법원 통지를 놓치지 말고 정해진 기한 안에 권리를 신고하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.