아파트 한 채를 8년 넘게 보유하고 있습니다. 처음 1년 반 정도만 직접 살았고, 그 뒤로는 직장 때문에 전세를 주고 다른 곳에서 세를 얻어 살고 있습니다. 이 집을 팔면 양도가액이 12억 원을 넘을 것 같은데, 장기보유특별공제를 받을 때 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 어떻게 달라지는지 궁금합니다. 지금이라도 다시 들어가 살면 공제율이 올라가는지도 알고 싶습니다.
로시컴 세무정보 LAWSEE.COM
1세대 1주택이라도 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 합산하는 표 2가 적용됩니다. 거주기간이 1년 반이라면 일반 표 1이 적용되어, 8년 이상 9년 미만 보유의 공제율은 100분의 16입니다. 다시 들어가 살아 거주기간이 2년 이상이 되면 표 2로 계산할 수 있습니다.
소득세법 제95조 제2항은 장기보유 특별공제액을 양도차익에 표 1의 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 정하되, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택은 표 2의 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 각각 곱한 금액을 합산하도록 정합니다. 소득세법 시행령 제159조의4는 그 1세대 1주택을, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것으로 정합니다. 보유기간은 제95조 제4항에 따라 취득일부터 양도일까지입니다.
표 1은 보유 3년 이상 4년 미만 100분의 6에서 시작해 1년마다 100분의 2씩 늘어, 8년 이상 9년 미만은 100분의 16, 15년 이상은 100분의 30입니다. 표 2의 보유기간 공제율은 3년 이상 4년 미만 100분의 12에서 1년마다 100분의 4씩 늘어 10년 이상 100분의 40입니다. 거주기간 공제율은 2년 이상 3년 미만이 100분의 8(보유기간 3년 이상에 한정), 3년 이상 4년 미만이 100분의 12이고, 이후 1년마다 100분의 4씩 늘어 10년 이상 100분의 40입니다.
지금 팔면 거주기간이 2년에 못 미쳐 표 1의 100분의 16만 적용됩니다. 다시 들어가 살아 거주기간 합계가 2년 이상이 된 뒤 보유 9년 이상 10년 미만에 판다면, 표 2의 보유 100분의 36과 거주 100분의 8을 합한 100분의 44가 됩니다. 시행령은 보유기간 중 거주기간이라고만 정하므로 나누어 산 기간을 더하는 것으로 읽히지만, 실제 계산은 확인이 필요합니다. 예를 들어 공제 대상 양도차익이 1억 원이라면 표 1의 100분의 16은 1,600만 원, 표 2의 100분의 44는 4,400만 원으로 공제액이 2,800만 원 차이 납니다. 보유 10년이 넘어도 표 1은 100분의 20에 그치지만 표 2는 보유기간만으로 100분의 40까지 오르므로, 거주 요건을 채우는지가 공제율에 더 큰 영향을 줍니다. 또 표 2는 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있어야 하므로, 다시 들어가 사는 동안 다른 주택을 취득하면 결론이 달라질 수 있습니다.
양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 제89조 제1항 제3호에 따라 비과세 대상에서 빠지고, 제95조 제3항에 따라 양도차익과 장기보유 특별공제액을 대통령령으로 정하는 방법으로 따로 계산합니다. 거주 사실은 전입 기록 등으로 확인되므로, 다시 들어가 사실 때는 실제로 거주하고 관련 자료를 보관하시기 바랍니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
이 사례로 세무사에게 상담하기