양도세 필요경비, 예전에 한 샷시 교체와 도배 비용도 넣을 수 있나요?

양도소득세 필요경비에는 취득가액 외에 자산의 가치를 높이거나 내용연수를 늘린 자본적 지출이 들어가지만, 원래 상태를 유지하기 위한 수선비는 들어가지 않습니다. 샷시 교체는 개량에 해당하면 필요경비로 인정될 여지가 있고, 도배·장판은 유지·보수 성격이 강해 인정되기 어렵습니다. 어느 쪽이든 지출 증빙이 갖춰져야 합니다. 소득세법 제97조 제1항은 양도차익을 계산할 때 공제할 필요경비로 취득가액(제1호), 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것(제2호), 양도비 등(제3호)을 정합니다. 소득세법 시행령 제163조 제3항은 제2호의 범위를 같은 시행령 제67조 제2항을 준용해 계산한 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등으로 정합니다. 시행령 제67조 제2항은 자본적 지출을 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비로 정하고, 본래 용도를 바꾸는 개조, 냉난방장치 설치, 그 밖의 개량·확장·증설 등을 예로 듭니다. 질문의 경우 샷시를 전부 새로 바꾼 공사는 주택의 가치를 높이는 개량으로 볼 여지가 있어 필요경비에 들어갈 가능성이 있습니다. 반면 도배와 장판 교체는 낡은 마감을 원래 상태로 되돌리는 성격이 강해, 위 조문이 말하는 가치 증가나 내용연수 연장으로 보기 어려울 가능성이 큽니다. 실제 판단은 공사 내용과 규모에 따라 달라질 수 있습니다. 또 이렇게 실제 지출을 필요경비로 더하는 방식은 취득가액을 실지거래가액으로 계산하는 경우이고, 취득가액을 확인할 수 없어 환산취득가액 등을 쓰는 경우에는 제97조 제2항 제2호에 따라 필요경비 계산 방법이 달라집니다. 증빙 요건도 중요합니다. 시행령 제163조 제3항은 법이 정한 증명서류를 받아 보관하거나 실제 지출 사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우에만 필요경비로 인정한다고 정합니다. 영수증이 없어도 계좌이체 내역으로 시공업체에 실제 지급한 사실이 확인되면 인정받을 수 있습니다. 다만 이체 내역만으로는 어떤 공사의 대금인지 드러나지 않을 수 있으니 견적서, 계약서, 시공 전후 사진을 함께 모아 두세요. 팔 때 드는 비용도 필요경비가 됩니다. 시행령 제163조 제5항은 양도비로 양도소득세 과세표준 신고서 작성비용과 계약서 작성비용, 공증비용·인지대 및 소개비, 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 지출하는 명도비용 등을 들고, 취득할 때 법령에 따라 산 국민주택채권을 만기 전에 팔아 생긴 매각차손도 포함합니다. 이 역시 증명서류나 금융거래 증명서류로 지출이 확인되어야 하니, 중개업소에 낸 수수료의 영수증과 이체 내역을 챙기세요. 예정신고는 소득세법 제105조 제1항에 따라 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 필요경비를 넣을 때는 공사별로 금액과 증빙을 나눠 정리해 함께 신고하시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.