증여재산도 증여일 현재의 시가로 평가하는 것이 원칙이고, 시가를 산정하기 어려울 때만 공동주택가격 같은 보충적 평가방법을 씁니다. 정해진 기간 안에 해당 아파트나 비슷한 아파트의 매매·감정가액이 없다면 공동주택가격으로 신고할 수 있지만, 그런 가액이 확인되면 그 가액이 시가가 될 수 있습니다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 증여재산의 가액을 증여일 현재의 시가로 하고, 제2항은 시가에 감정가격 등 대통령령으로 정하는 가액을 포함합니다. 같은 조 제3항은 시가를 산정하기 어려운 경우 제61조 등의 방법으로 평가한 가액을 시가로 보며, 제61조 제1항 제4호는 주택을 공동주택가격 등으로 평가합니다. 같은 법 시행령 제49조 제1항은 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지를 평가기간으로 하여, 그 안의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 인정합니다. 비슷한 아파트의 거래도 시가가 될 수 있습니다. 시행령 제49조 제4항은 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 가액을 시가로 보되, 증여세를 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액으로 한정합니다. 질문의 경우 증여일 전 6개월 안에 같은 단지나 유사한 아파트의 거래가 없고 감정도 받지 않았다면 공동주택가격 4억 원으로 신고할 수 있습니다. 신고한 뒤에 생긴 유사 아파트의 거래는 제4항에 따라 원칙적으로 시가 범위에서 빠집니다. 다만 증여받은 아파트 자체가 증여일 후 3개월 안에 매매·감정되면 제1항에 따라 그 가액이 시가가 될 수 있습니다. 감정가액은 제1항 제2호에 따라 둘 이상 감정기관의 평균을 쓰되, 같은 조 제6항에 따라 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나 이상의 감정기관으로도 됩니다. 나중에 시가가 다르게 정해지더라도 가산세 부담은 제한됩니다. 국세기본법 제47조의3 제4항 제1호 다목은 상속세 및 증여세법 제60조 제2항·제3항 등에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우 부정행위가 없다면 그와 관련된 과소신고가산세를 적용하지 않는다고 정합니다. 또 국세기본법 제47조의4 제3항 제6호는 증여세를 기한 안에 신고하고 납부한 사람에게 법정신고기한 이후 정해진 방법으로 재산을 평가해 세액을 결정한 경우 기간에 비례하는 납부지연가산세를 적용하지 않는다고 정합니다. 다만 늘어난 증여세 본세는 내야 합니다. 신고는 상속세 및 증여세법 제68조 제1항에 따라 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 해야 합니다. 성년 자녀가 직계존속에게서 받으면 제53조 제2호에 따라 10년 이내 공제받은 금액과 합해 5천만원까지 증여재산공제가 적용됩니다. 신고 전에 유사 아파트의 거래 내역을 꼭 확인하시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.