두 채 가지고 있던 아파트 가운데 한 채를 팔았습니다. 비과세 대상이 아니어서 양도소득세를 내야 한다고 들었습니다. 계약은 몇 달 전에 했고, 잔금은 얼마 전 어느 달 중순에 받으면서 같은 날 소유권이전등기도 넘겼습니다. 양도세 예정신고는 계약일, 잔금일, 등기일 중 어느 날을 기준으로 언제까지 해야 하는지, 늦으면 어떤 가산세가 붙는지 알고 싶습니다.
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아파트를 판 날, 즉 양도일은 원칙적으로 계약일이 아니라 잔금을 받아 대금을 청산한 날입니다. 예정신고는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다. 잔금을 어느 달 중순에 받으셨다면 그 달 말일부터 2개월이 되는 날, 곧 두 달 뒤 달의 말일까지 신고하고 세금도 함께 내야 합니다.
소득세법 제98조는 자산의 양도시기를 대금을 청산한 날로 하되, 대통령령으로 정하는 경우를 예외로 둡니다. 소득세법 시행령 제162조 제1항은 대금을 청산한 날이 분명하지 않으면 등기접수일을, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일을 양도시기로 정합니다. 소득세법 제105조 제1항 제1호는 토지나 건물을 양도한 경우 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하도록 정하고, 제3항은 양도차익이 없거나 손해를 본 경우에도 신고하도록 합니다. 제110조 제4항은 예정신고를 한 사람은 확정신고를 하지 않아도 되지만, 같은 해에 누진세율 적용 자산을 2회 이상 예정신고하는 경우 등은 다음 해 5월 확정신고를 해야 한다고 정합니다.
질문자께서는 잔금을 받은 날 등기도 넘겼으므로 대금 청산일과 등기접수일이 같아 그날이 양도일이 됩니다. 계약일은 기준이 아닙니다. 같은 해에 다른 부동산을 더 팔 계획이 있다면 확정신고가 필요한지도 함께 확인해 두세요. 참고로 같은 제105조 제1항 제3호는 부담부증여에서 채무액 부분을 양도로 보는 경우에는 기한을 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월로 따로 정하고 있어, 매매와는 기한이 다릅니다.
기한을 놓치면 가산세가 붙습니다. 국세기본법 제47조의2 제1항은 예정신고를 포함해 법정신고기한까지 신고하지 않으면 납부할 세액의 100분의 20(부정행위면 100분의 40)을 무신고가산세로 정합니다. 제47조의4 제1항 제1호는 납부를 늦춘 기간만큼 납부지연가산세를 매기고, 국세기본법 시행령 제27조의4 제1항은 그 이자율을 1일 10만분의 22로 정합니다. 기한을 넘겼더라도 국세기본법 제45조의3 제1항에 따라 세무서장이 결정해 통지하기 전까지 기한후신고를 할 수 있으니 가능한 한 빨리 신고하는 것이 좋습니다. 이 경우 같은 조 제2항에 따라 납부할 세액도 함께 내야 합니다. 예를 들어 낼 세금이 1천만 원인데 30일 늦게 내면 납부지연가산세는 1천만 원에 30일과 10만분의 22를 곱한 6만 6천 원이 됩니다. 날이 갈수록 늘어나므로 기한을 넘겼다면 하루라도 빨리 내는 것이 낫습니다.
신고할 때 필요한 매매계약서, 잔금 영수증, 취득 당시 계약서와 필요경비 증빙을 미리 모아 두세요. 잔금일이 언제인지 다툼이 없도록 입금 내역도 보관하시기 바랍니다. 취득가액을 입증할 자료가 없으면 계산이 불리해질 수 있습니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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