남편이 오래전에 3억 원에 산 아파트를, 시세가 7억 원일 때 제가 증여받았습니다. 배우자 증여재산공제 6억 원을 넘는 부분에 대해서는 증여세도 조금 냈습니다. 증여받고 4년 정도 지난 지금 이 아파트를 9억 원에 팔려고 하는데, 양도세를 계산할 때 취득가액을 증여받을 때 가액인 7억 원으로 볼 수 있는지 궁금합니다. 저희 부부는 이 집 말고 실제로 사는 집이 한 채 더 있습니다.
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배우자에게 증여받은 아파트를 증여받은 날부터 10년 이내에 팔면, 양도차익을 계산할 때 취득가액은 증여받을 때의 가액이 아니라 남편이 처음 취득한 금액이 됩니다. 이를 흔히 이월과세라고 합니다. 질문자께서 낸 증여세는 그 대신 필요경비로 반영됩니다. 따라서 4년 만에 파신다면 취득가액을 7억 원으로 보기는 어렵습니다.
소득세법 제97조의2 제1항은 거주자가 양도일부터 소급해 10년 이내에 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 토지·건물 등을 양도할 때, 취득가액을 배우자 등이 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 하고(제1호), 배우자 등이 지출한 자본적 지출 등을 필요경비에 포함하며(제2호), 거주자가 낸 증여세 상당액을 필요경비에 넣는다고(제3호) 정합니다. 소득세법 시행령 제163조의2 제2항은 그 증여세 상당액의 계산 방법을 정하고, 양도가액에서 취득가액 등을 뺀 잔액을 한도로 합니다. 제97조의2 제3항은 10년이라는 연수를 등기부에 기재된 소유기간으로 따집니다.
다만 제2항은 예외를 둡니다. 공익사업으로 수용된 경우 등(제1호), 이월과세를 적용하면 1세대 1주택 비과세(고가주택 포함) 대상이 되는 경우(제2호), 이월과세를 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적은 경우(제3호)에는 적용하지 않습니다. 질문자 부부는 살고 있는 집이 따로 있으므로 제2호 예외에 해당할 가능성은 낮아 보입니다.
따라서 9억 원에 판다면 취득가액은 남편이 산 3억 원이 되고, 질문자께서 낸 증여세 가운데 시행령으로 계산한 상당액이 필요경비로 빠집니다. 이 결과가 증여 가액 7억 원을 취득가액으로 했을 때보다 세금이 적게 나오면 제3호에 따라 이월과세를 적용하지 않습니다. 단순히 비교하면 이월과세를 적용할 때 양도차익은 9억 원에서 3억 원을 뺀 6억 원(필요경비 차감 전)이고, 적용하지 않으면 9억 원에서 7억 원을 뺀 2억 원입니다. 차이가 크기 때문에 증여세 상당액을 필요경비로 넣더라도 이월과세가 적용될 가능성이 높아 보입니다. 또 제1항은 양도 당시 이혼으로 혼인관계가 끝난 경우에도 적용하고, 사망으로 끝난 경우만 뺍니다. 10년이 지난 뒤에 팔면 이 특례는 적용되지 않습니다. 이 10년은 현행 규정이고 증여받은 시점에 따라 경과규정이 달리 적용될 수 있으니, 증여 등기일을 기준으로 확인이 필요합니다.
남편이 처음 산 매매계약서와 취득 비용 자료, 증여세 신고서와 납부 내역을 함께 준비해 두세요. 남편이 그동안 지출한 자본적 지출 등도 제97조의2 제1항 제2호에 따라 필요경비에 들어갈 수 있으니, 수리나 개량 공사를 한 영수증이 있다면 함께 모아 두시기 바랍니다. 증여 등기일은 등기부로 확인하실 수 있습니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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