원룸을 보고 마음에 들어 보증금 500만원, 월세 45만원으로 하기로 하고 집주인 계좌로 가계약금 50만원을 보냈습니다. 보낼 때 집주인이 문자로 "계약서 쓰기 전에 안 하게 되면 돌려드릴게요"라고 했고, 입주일과 계약 기간은 계약서를 쓸 때 정하기로 했습니다. 그런데 다음 날 직장 사정이 바뀌어 취소하겠다고 했더니, 이제는 가계약금은 원래 돌려주지 않는 것이라고 합니다. 가계약금을 돌려받을 수 있는지 알고 싶습니다.
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가계약금을 보낼 때 집주인이 계약서를 쓰기 전에 취소하면 돌려주겠다고 약속했다면, 그 약속에 따라 돌려받을 수 있습니다. 계약금을 포기하고 계약을 해제한다는 민법 규정은 당사자 사이에 다른 약정이 없을 때 적용되는 것이기 때문입니다. 집주인이 그 약속을 적어 보낸 문자는 가장 중요한 증거이므로 꼭 보관하세요.
민법 제565조 제1항은 계약 당시 계약금 등의 명목으로 금전을 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 제567조는 이 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하므로 임대차에도 적용됩니다. 제105조는 법률행위의 당사자가 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다고 정합니다. 제741조는 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 이익을 얻고 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다고 정합니다.
집주인이 보낸 문자는 계약서를 쓰기 전에 계약을 하지 않게 되면 가계약금을 돌려준다는 약속으로, 제565조 제1항이 말하는 다른 약정에 해당한다고 볼 수 있습니다. 이런 약정은 제105조에 따라 법 규정보다 앞서므로, 계약서를 쓰기 전에 취소한 질문하신 분은 가계약금을 돌려 달라고 할 수 있습니다. 나중에 원래 돌려주지 않는 것이라고 말을 바꾸어도 처음 한 약속이 사라지지는 않습니다. 또 제565조 제1항의 해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 할 수 있는 것인데, 질문하신 분은 계약서도 쓰기 전인 다음 날 취소했으므로 이행 착수가 문제 될 상황도 아니었던 것으로 보입니다.
또 입주일과 계약 기간을 아직 정하지 않았다면 임대차계약이 성립했는지부터 다툼이 될 수 있습니다. 계약이 성립하지 않았다면 집주인은 가계약금을 가지고 있을 법률상 원인이 없으므로 제741조에 따라 돌려주어야 합니다. 반대로 반환 약속이 없었고 계약의 주요 내용이 모두 정해진 상태였다면, 가계약금을 포기해야 할 수 있어 결론이 달라질 수 있습니다.
집주인이 반환 약속을 한 적이 없다고 부인한다면 문자가 결정적인 증거가 됩니다. 말로만 약속을 들었다면 증명이 어려워질 수 있으므로 통화 녹음이나 중개인의 확인 같은 다른 자료를 찾아 두세요. 집주인에게 그 문자를 근거로 반환을 요구하고, 돌려받을 계좌와 기한을 적은 문자나 내용증명을 보내 두세요. 그래도 돌려주지 않으면 민사 절차로 반환을 청구할 수 있습니다. 문자 화면, 송금 내역, 집을 본 날짜와 대화 기록, 송금할 때 남긴 메모를 함께 보관하고, 중개인이 있었다면 중개인과 나눈 대화도 증거로 남겨 두세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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