상속주택 양도세 취득가액, 아버지가 산 가격과 상속 당시 가격 중 무엇인가요?

상속받은 주택의 취득가액은 아버지가 처음 사신 가격이 아니라, 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액입니다. 취득시기도 상속이 개시된 날이므로 보유기간은 그날부터 따집니다. 상속 당시 시가로 인정되는 가액이 없었다면 개별주택가격 같은 공시가격이 취득가액이 될 가능성이 큽니다. 소득세법 시행령 제163조 제9항은 상속받은 자산에 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목(취득 실지거래가액)을 적용할 때, 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법의 평가 규정(제60조 등)에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 본다고 정합니다. 세무서장 등이 결정·경정한 가액이 있으면 그 가액으로 합니다. 소득세법 시행령 제162조 제1항 제5호는 상속으로 취득한 자산의 취득시기를 상속이 개시된 날로 정합니다. 상속세 및 증여세법 제60조는 상속개시일 현재 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려우면 제61조 등의 방법으로 평가한 가액을 시가로 봅니다. 주택은 제61조 제1항 제4호에 따라 개별주택가격 등 고시주택가격으로 평가합니다. 같은 법 시행령 제49조 제1항은 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매·감정·수용·경매·공매 가액을 시가로 인정하고, 제2항은 감정가액의 경우 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 그 기간에 드는지 판단합니다. 그래서 지금 상속 당시를 기준으로 감정을 받더라도 평가서 작성일이 그 기간 밖이면 원칙적으로 시가로 인정받기 어렵습니다. 제1항 단서가 평가기간 밖의 매매 등을 평가심의위원회 심의를 거쳐 포함할 길을 두고 있지만 기간과 요건이 한정되어 있습니다. 결국 상속 무렵 해당 주택이나 유사 주택의 매매 사례 등이 없었다면 상속개시일 당시 개별주택가격이 취득가액이 되어 양도차익이 커질 수 있습니다. 가령 상속 당시 개별주택가격이 2억 원이었다면, 양도가액에서 그 2억 원과 필요경비를 뺀 금액이 양도차익이 됩니다. 상속 뒤에 지출한 자본적지출액과 중개수수료 같은 양도비는 소득세법 제97조 제1항 제2호와 제3호에 따라 필요경비로 뺄 수 있습니다. 장기보유 특별공제의 보유기간은 소득세법 제95조 제4항에 따라 취득일부터 양도일까지이므로, 같은 조 제2항이 공제에서 빼는 자산이 아니라면 8년 보유에 표 1의 100분의 16을 적용받을 수 있습니다. 상속세를 신고하지 않았더라도 세무서가 상속세를 결정하면서 평가한 가액이 있으면 그 가액이 취득가액이 되므로, 당시 결정 통지를 받은 적이 있는지도 확인해 보세요. 상속 무렵의 매매 사례나 감정 자료, 공시가격 자료를 미리 확인해 두시고, 상속 이후 지출한 수리·개량 비용의 증빙도 모아 두세요. 양도 후 신고 기한도 미리 확인하시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.