부모님과 함께 살지 않으면서 부모님 명의 부동산을 무상으로 쓰면, 그 사용 이익이 일정 금액 이상일 때 자녀에게 증여세가 과세될 수 있습니다. 법은 5년간의 무상사용 이익을 계산해 1억 원 이상이면 과세합니다. 시가 15억 원 정도의 아파트라면 이 기준을 넘을 가능성이 큽니다. 상속세 및 증여세법 제37조 제1항은 타인의 부동산을 무상으로 사용해 이익을 얻은 경우 무상 사용을 개시한 날을 증여일로 하여 그 이익을 무상 사용자의 증여재산가액으로 정합니다. 괄호에서 부동산 소유자와 함께 거주하는 주택과 그에 딸린 토지는 제외하고, 단서에서 이익이 대통령령으로 정하는 기준금액 미만이면 제외합니다. 같은 법 시행령 제27조 제4항은 이 기준금액을 1억 원으로 정합니다. 시행령 제27조 제3항은 부동산 가액에 1년간 사용료를 고려한 율을 곱한 각 연도 이익을 환산해 합하되, 무상사용 기간을 5년으로 봅니다. 같은 법 시행규칙 제10조는 그 율을 연 100분의 2로 정하고, 각 연도 이익을 1.1을 경과연수만큼 거듭제곱한 값으로 나누어 합하도록 정합니다. 15억 원이면 1년 이익이 3천만 원이고, 경과연수를 1년부터 센다고 보면 3천만 원을 1.1, 1.21, 1.331, 1.4641, 1.61051로 각각 나누어 더한 약 1억 1천372만 원이 되어 1억 원 기준을 넘습니다. 이 방식이면 부동산 가액이 약 13억 2천만 원을 넘을 때 기준에 걸립니다. 여기서 부동산 가액은 이 법에 따라 평가한 가액이어서, 시가가 확인되지 않으면 공시가격 등으로 평가해 결과가 달라질 수 있습니다. 질문자께서는 부모님과 따로 사시므로 함께 거주하는 주택의 예외에 해당하지 않습니다. 과세된다면 제53조 제2호에 따라 직계존속에게서 받은 증여로 10년간 합쳐 5천만 원을 공제한 뒤 세금을 계산합니다. 다른 증여가 없다면 약 6천372만 원에 제56조가 적용하는 제26조의 세율(1억 원 이하 100분의 10)을 곱한 약 637만 원이 산출세액이 됩니다. 5년이 지나도 계속 살면 시행령 제27조 제3항에 따라 그다음 날 새로 무상사용을 개시한 것으로 보므로, 오래 살수록 5년마다 다시 계산됩니다. 여러 사람이 함께 사용할 때의 무상사용자 판단은 같은 조 제2항이 따로 정합니다. 증여세는 제68조 제1항에 따라 증여일, 즉 무상 사용을 시작한 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다. 기한 안에 신고하면 제69조 제2항에 따라 산출세액의 100분의 3을 신고세액공제로 받을 수 있습니다. 입주일을 확인할 수 있는 자료를 남겨 두시고, 부모님과 임대차계약을 맺고 사용료를 실제로 내는 방법과 세 부담을 비교해 보시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.