다세대주택에 보증금 1억 8천만원으로 전세를 살고 있습니다. 입주하면서 바로 전입신고를 하고 확정일자도 받아 두었지만, 보증금 반환보증에는 가입하지 않았습니다. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않고 연락도 잘 되지 않더니, 최근 집이 경매에 넘어갔다는 통지를 받았습니다. 같은 건물의 다른 세입자들도 보증금을 못 받고 있고, 집주인이 비슷한 집을 여러 채 갖고 있다고 들었습니다. 전세사기 피해자로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한지, 어디에 신청하는지 알고 싶습니다.
로시컴 법률정보 LAWSEE.COM
전세사기피해자로 결정받으려면 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제3조 제1항의 네 가지 요건을 모두 갖추고, 같은 조 제2항의 제외 사유에 해당하지 않아야 합니다. 말씀하신 사정이라면 앞의 세 요건은 갖추었을 가능성이 크고, 남은 쟁점은 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있는지입니다.
제3조 제1항이 정한 요건은 다음과 같습니다. 첫째, 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖출 것입니다. 둘째, 임차보증금이 5억원 이하일 것이며, 위원회가 시·도별 여건 등을 고려해 2억원 범위에서 상한을 올릴 수 있습니다. 셋째, 임대인의 파산·회생절차 개시나 임차주택의 경매·공매절차 개시 등으로 2인 이상의 임차인에게 보증금 반환 피해가 발생했거나 예상될 것입니다. 넷째, 임대인등에 대한 수사 개시, 기망, 반환 능력 없이 다수 주택을 취득·임대한 사정 등 반환하지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것입니다.
같은 조 제2항은 보증이나 보험으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 경우, 보증금 전액이 최우선변제 대상인 경우, 대항력이나 우선변제권으로 전액을 스스로 회수할 수 있다고 판단되는 경우를 제외합니다.
질문하신 분은 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 보증금 1억 8천만원은 5억원 이하이며, 경매가 개시되었고 다른 세입자들도 피해를 입고 있습니다. 반환보증에도 가입하지 않았습니다. 다만 경매에서 우선변제로 보증금 전액을 받을 수 있다고 판단되면 제외될 수 있습니다. 넷째 요건은 집주인이 반환 능력 없이 여러 채를 취득해 임대했다는 사정이 자료로 확인되는지가 중요합니다.
신청은 제12조 제1항에 따라 국토교통부장관에게 합니다. 제13조 제5항은 신청일부터 30일 이내에 피해사실 조사를 마치도록 하고, 제14조는 위원회의 심의·의결을 거쳐 결정하도록 정합니다. 결정에 이의가 있으면 제15조 제1항에 따라 결정을 송달받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있습니다.
요건을 모두 갖추지 못했다고 바로 길이 막히는 것은 아닙니다. 제2조 제4호는 제3조 제1항 제1호·제3호·제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인 등도 위원회의 심의·의결을 거쳐 전세사기피해자등으로 결정될 수 있다고 정합니다. 또 경매나 공매 절차가 이미 끝난 임차인은 제3조 제1항 단서에 따라 제1호와 제3호 요건을 갖추지 않아도 됩니다. 위원회는 제14조 제3항에 따라 안건이 상정된 날부터 30일 이내에 심의·의결을 마쳐야 하고, 부득이하면 15일 범위에서 한 차례 연장할 수 있습니다.
임대차계약서, 전입과 확정일자 자료, 경매 통지서, 다른 세입자들의 피해 자료, 집주인 소유 주택에 관한 자료를 모아 두세요. 신청 방법의 세부 사항은 국토교통부령으로 정합니다. 경매 절차에서 세입자가 해야 할 일도 따로 확인해 놓치지 않도록 하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
이 사례로 변호사에게 상담하기