상가 1층을 빌려 식당을 7년째 하고 있습니다. 처음 2년 계약을 한 뒤 몇 차례 갱신해 왔고, 지금 계약은 4개월 뒤에 끝납니다. 월세를 밀린 적은 없고 가게도 잘 관리해 왔습니다. 그런데 건물주가 계약이 끝나면 자기 자녀에게 이 자리를 내줄 생각이라며 갱신은 어렵다고 합니다. 7년째인데도 갱신을 요구할 수 있는지, 건물주가 이런 이유로 거절할 수 있는지 알고 싶습니다.
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최초 계약부터 따진 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위라면 7년째인 지금도 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 정해 두고 있는데, 자녀에게 자리를 내주겠다는 사정은 그 사유에 들어 있지 않으므로 그 이유만으로 거절하기는 어렵습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 거절할 수 있는 경우로는 3기의 차임액에 이르는 연체, 거짓이나 부정한 방법의 임차, 상당한 보상 제공 합의, 무단 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손, 건물 멸실, 철거나 재건축으로 점유 회복이 필요한 경우 등을 열거합니다. 제2항은 갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있다고 정합니다. 제2조 제3항에 따라 제10조 제1항부터 제3항 본문까지는 보증금 액수와 관계없이 적용됩니다.
질문하신 분은 7년째이므로 10년 한도 안에서 갱신을 요구할 수 있습니다. 월세 연체가 없고 가게를 잘 관리해 왔다면 제10조 제1항 단서의 사유에 해당할 사정도 보이지 않습니다. 같은 항 각 호에는 임대인이나 그 가족이 직접 사용하려는 경우가 들어 있지 않으므로, 자녀에게 내주겠다는 이유는 거절 사유가 되기 어렵습니다. 계약 만료가 4개월 남았으니 지금이 바로 갱신을 요구할 수 있는 기간입니다.
건물주가 다른 사유를 들 수도 있으니 미리 알아 두세요. 제10조 제1항 제7호는 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손되어 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축이 이루어지는 경우를 정합니다. 제3호는 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우를 정하므로, 보상을 받고 나가기로 합의하면 갱신을 요구하기 어려워집니다. 이런 사정이 없다면 자녀에게 내주겠다는 이유만으로는 부족합니다.
갱신되면 제10조 제3항에 따라 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서만 증감할 수 있습니다. 제11조 제1항 단서에 따라 증액은 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 넘지 못합니다.
만료 1개월 전이 지나기 전에 문자나 내용증명처럼 기록이 남는 방법으로 갱신을 요구하세요. 제10조 제4항은 임대인이 그 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간을 1년으로 봅니다. 또 제10조의4 제1항은 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하지 못하도록 정하고 있어, 나중에 가게를 넘길 때에도 의미가 있습니다.
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※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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