2주택자 양도소득세, 동거봉양 합가 2주택에서 어머니와 세대를 합친 뒤 먼저 파는 집은 비과세되나요?

네. 1주택을 가진 세대가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 파는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판단합니다. 어머니 집과 질문자 집 중 어느 쪽을 먼저 팔아도 이 특례를 적용받을 수 있지만, 파는 집 자체가 보유기간 등 비과세 요건을 갖춰야 합니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목은 동거봉양 등으로 2주택 이상을 보유하게 된 경우로서 대통령령으로 정하는 주택의 양도소득을 비과세 대상으로 정합니다. 소득세법 시행령 제155조 제4항은 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 사람이 1주택을 보유한 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택을 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 정합니다. 배우자의 직계존속도 포함되고, 부모 중 한 분이 60세 미만인 경우와 일정한 중증 질환으로 요양급여를 받는 60세 미만 부모도 대상에 들어갑니다. 시행령 제154조 제1항은 양도일 현재 1주택으로서 보유기간이 2년 이상일 것을 요구하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간 2년 이상도 요구합니다. 질문자의 집은 5년 보유했으므로 보유 요건은 갖추었고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간도 확인해야 합니다. 어머니 집을 먼저 판다면 그 집을 2년 이상 보유했는지, 취득 당시 조정대상지역이었는지에 따라 판단합니다. 또 소득세법 제89조 제1항 제3호는 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 넘는 고가주택을 비과세 대상에서 제외하므로, 매매가격이 12억원을 넘으면 따로 계산이 필요합니다. 이 특례는 세대를 합치기 전 질문자 세대와 어머니가 각각 1주택씩만 보유하고 있을 때 적용됩니다. 어느 한쪽이 이미 2주택 이상이었다면 이 조항만으로는 비과세를 받기 어렵습니다. 또 특례는 먼저 양도하는 주택 한 채에만 적용되므로, 어느 집을 먼저 팔지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 예를 들어 질문자 집을 먼저 팔아 비과세를 받으면, 남은 어머니 집은 나중에 팔 때 그 시점의 세대 주택 수와 보유기간 요건으로 다시 판단합니다. 10년은 세대를 합친 날부터 세므로 합가한 날을 확인할 수 있는 자료를 보관하세요. 양도 전에 두 주택의 취득일, 취득 당시 조정대상지역 여부, 거주기간, 예상 매매가격을 정리해 두시기 바랍니다. 두 집 중 어느 쪽이 12억원을 넘는지, 각 주택의 예상 양도차익이 얼마인지 비교해 먼저 팔 집을 정하는 것이 유리할 수 있습니다. 이 내용은 현행 시행령을 기준으로 한 것이므로 실제로 파는 시점에 규정이 바뀌었는지도 확인하시는 것이 좋습니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.