상가 권리금, 10년이 지나면 건물주가 새 세입자를 거절해도 되나요?

계약갱신을 요구할 수 있는 10년이 지났더라도 권리금 회수기회 보호 규정은 그대로 적용됩니다. 건물주가 정당한 사유 없이 질문하신 분이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절해 권리금을 받지 못하게 했다면, 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 먼저 권리금의 뜻입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항은 권리금을 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로 정합니다. 제2항은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 권리금 계약으로 정합니다. 질문하신 분이 맺은 5천만원 계약이 이에 해당합니다. 같은 법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다. 그 방해 행위의 하나로 제4호는 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 듭니다. 이 의무의 예외는 같은 항 단서가 정한 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유가 있는 경우입니다. 전체 임대차기간 10년을 정한 제10조 제2항은 이 예외에 들어 있지 않습니다. 또 제2조 제3항에 따라 이 규정은 보증금액이 큰 상가에도 적용됩니다. 제10조의4 제2항은 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 권리금을 지급한 경우를 정당한 사유로 봅니다. 말씀하신 사정에서는 종료 3개월 전에 신규임차인을 주선했으므로 보호 기간 안입니다. 그분이 현재 조건대로 보증금과 월세를 낼 수 있고, 건물주가 10년 경과만을 이유로 거절했다면 제2항의 정당한 사유에 해당하지 않습니다. 다만 3기의 차임액에 이르는 연체 등 제10조 제1항 각 호의 사유가 있었다면 결론이 달라질 수 있습니다. 손해배상액은 제10조의4 제3항에 따라 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 질문하신 분은 5천만원이 상한이 되고, 종료 당시 권리금이 더 낮으면 그 금액이 상한입니다. 또 제5항에 따라 임차인은 신규임차인의 자력 등에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공해야 하므로, 이를 성실히 전달해 두세요. 제10조의4 제4항은 손해배상청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다. 권리금 계약서, 신규임차인을 소개한 문자나 내용증명, 건물주의 거절 내용을 담은 기록을 모두 보관하세요. 상가가 대규모점포의 일부이거나 국유·공유재산이면 제10조의5에 따라 이 규정이 적용되지 않으니 이 점도 확인하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.