서울에 있는 상가 건물 1층을 보증금 2억원, 월세 800만원에 빌려 음식점을 하고 있습니다. 가게를 넘겨받은 날 바로 사업자등록 신청도 했습니다. 그런데 최근 건물주가 건물을 팔려고 내놓았다는 이야기를 들었습니다. 건물이 팔리면 새 주인이 나가라고 할 수 있는지, 그리고 보증금을 지키려면 확정일자를 받아 두라는데 저도 받으면 되는지 알고 싶습니다.
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건물의 인도와 사업자등록 신청을 마쳤다면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 건물이 팔려도 새 주인이 임대인의 지위를 그대로 넘겨받으므로 계약기간 동안 영업을 계속할 수 있습니다. 다만 보증금과 월세 규모가 커서 확정일자에 따른 우선변제권은 이 법으로 받기 어렵습니다.
상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 등에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 정합니다. 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 그래서 새 주인은 기존 계약 내용대로 임대인이 되고, 계약이 끝나면 보증금을 돌려줄 의무도 넘겨받습니다.
적용 범위도 봐야 합니다. 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 하고, 제2항은 차임이 있으면 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 보증금에 더하도록 합니다. 같은 법 시행령 제2조는 서울특별시 기준금액을 9억원, 비율을 1분의 100으로 정합니다. 질문하신 분은 2억원에 월세 800만원의 100배인 8억원을 더해 10억원이므로 이 기준을 넘습니다.
그래도 대항력은 인정됩니다. 제2조 제3항은 기준금액을 넘는 임대차에도 제3조와 계약갱신요구에 관한 제10조 제1항·제2항·제3항 본문 등을 적용한다고 정합니다. 따라서 새 주인에게도 계약기간 동안 영업할 수 있고, 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수도 있습니다. 갱신되면 제10조 제3항 본문에 따라 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 또 제2조 제3항의 적용 목록에는 권리금 회수기회 보호에 관한 규정도 들어 있어, 나중에 가게를 넘길 때 그 보호도 받을 수 있습니다.
반면 확정일자를 받은 임차인이 경매나 공매 때 보증금을 우선 변제받는 제5조 제2항은 제2조 제3항의 적용 목록에 없습니다. 그래서 기준을 넘는 질문하신 분은 확정일자를 받아도 이 조항의 우선변제를 주장하기 어렵습니다. 확정일자는 제4조 제1항에 따라 관할 세무서장이 부여하는데, 받아 두더라도 이런 한계가 있다는 점을 알고 판단하세요. 보증금 보호가 걱정되면 민법 제621조 제1항에 따라 반대 약정이 없는 한 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 달라고 청구할 수 있고, 같은 조 제2항에 따라 등기를 마치면 그때부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다.
대항력은 건물의 인도와 사업자등록을 요건으로 하므로, 폐업 신고나 다른 곳으로의 이전처럼 이 요건이 흔들리는 일이 없도록 주의하세요. 임대차계약서, 사업자등록 신청 자료, 가게를 넘겨받은 날을 보여 주는 자료를 보관하세요. 건물이 실제로 팔리면 새 건물주에게 계약 내용과 보증금 액수를 서면으로 확인받아 두는 것이 좋습니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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