상가 건물이 팔린 뒤 새 건물주가 나가라는데, 계약 갱신을 요구할 수 있나요?

건물을 넘겨받은 새 건물주는 종전 임대인의 지위를 그대로 이어받습니다. 질문하신 분은 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않았으므로 새 건물주에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 새 건물주가 직접 장사하겠다는 사정은 법이 정한 갱신 거절 사유로 따로 적혀 있지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 하고, 제2항은 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 거절할 수 있는 경우로는 3기의 차임액에 이르는 연체, 무단 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손, 계약 당시 고지한 재건축 계획 등 제1호부터 제8호까지를 듭니다. 같은 조 제2항은 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 질문하신 분은 처음부터 사업자등록을 하고 영업했으므로 대항력이 있고, 새 건물주는 기존 계약의 임대인이 됩니다. 4년째이므로 10년이 될 때까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 새 건물주가 직접 쓰겠다는 계획은 제10조 제1항 각 호에 따로 들어 있지 않습니다. 계약 만료 5개월 전인 지금이 요구 기간 안이니, 내용증명처럼 도달을 증명할 수 있는 방법으로 갱신 요구를 보내 두세요. 보증금이 큰 상가라도 제2조 제3항에 따라 제3조와 제10조 제1항부터 제3항 본문까지는 그대로 적용됩니다. 새 건물주가 상당한 보상을 제시하며 나가 달라고 할 수도 있습니다. 제10조 제1항 제3호는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우를 거절 사유로 정하므로, 이런 합의에 응할지는 조건을 충분히 따져 보고 정하세요. 갱신하지 않고 가게를 넘기기로 한다면 제10조의4에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 권리금 회수기회도 보호받습니다. 월세 인상에는 한도가 있습니다. 제10조 제3항은 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 제11조 제1항은 증액 청구가 대통령령으로 정하는 비율을 넘지 못하도록 하고, 같은 법 시행령 제4조는 그 비율을 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5로 정합니다. 제11조 제2항은 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액을 청구하지 못한다고 정합니다. 갱신 거절 사유가 생기지 않도록 월세를 밀리지 말고, 건물을 조심해서 쓰세요. 임대차계약서, 사업자등록 자료, 월세 입금 내역, 새 건물주의 통보 내용과 갱신 요구를 보낸 기록을 보관하세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.