전세 보증금 3억원에 2년을 살고 계약갱신을 요구했는데, 집주인이 직접 들어와 살겠다고 해서 갱신을 거절당하고 이사를 나왔습니다. 그런데 몇 달 뒤 지나가다 보니 그 집에 다른 세입자가 살고 있었습니다. 집주인이 거짓으로 실거주를 내세운 것 같은데, 손해배상을 청구할 수 있는지, 받을 수 있다면 얼마나 되는지, 새 계약 내용은 어떻게 확인하는지 알고 싶습니다.
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집주인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었더라면 계속되었을 2년이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 집을 임대했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상액은 법이 정한 세 가지 금액 중 큰 금액입니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우를 갱신 거절 사유로 정하고, 같은 조 제2항은 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 봅니다. 같은 조 제5항은 임대인이 제8호를 이유로 갱신을 거절했는데도 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다고 정합니다.
배상액은 같은 조 제6항이 정합니다. 거절 당시 손해배상액 예정에 관한 합의가 없으면 다음 중 큰 금액입니다. 첫째, 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분입니다. 환산월차임은 월차임에 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위 차임으로 전환한 금액을 더한 것입니다. 같은 법 시행령 제9조는 그 비율을 연 1할, 그리고 한국은행 기준금리에 연 2퍼센트를 더한 비율로 정하므로 둘 중 낮은 비율을 씁니다. 둘째, 임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분입니다. 셋째, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액입니다.
질문하신 분은 갱신되었다면 계속 살 수 있었던 2년 안에 다른 세입자가 들어왔으므로 제5항에 해당할 수 있습니다. 다만 집주인이 정당한 사유가 있었다고 주장할 수 있으니 그 사정이 쟁점이 됩니다. 보증금 3억원의 전세라면 첫째 금액은 3억원을 위 비율로 월 단위 차임으로 바꾼 금액의 3개월분입니다. 새 세입자의 보증금과 월세가 거절 당시보다 높다면 둘째 금액이 더 커질 수 있으니, 아래 방법으로 새 계약 내용을 확인해 비교해 보세요. 실제로 입은 손해를 증명할 수 있고 그 금액이 더 크면 셋째 금액으로 청구할 수 있습니다.
새 계약 내용은 확인할 수 있습니다. 같은 법 제3조의6 제3항과 시행령 제5조 제5호에 따라 실거주 사유로 갱신이 거절된 임대차계약의 임차인이었던 사람도 확정일자부여기관에 정보 제공을 요청할 수 있습니다. 시행령 제6조 제1항은 갱신되었을 기간 중 존속하는 임대차계약의 목적물, 임대인·임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임·보증금, 임대차기간을 열람하거나 서면으로 받을 수 있다고 정합니다. 새 세입자가 확정일자를 받았다면 이 방법으로 확인할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제6항은 거절 당시 손해배상액 예정에 관한 합의가 있으면 그에 따르도록 하므로, 이사할 때 집주인과 따로 합의한 내용이 있었는지도 확인하세요. 갱신 거절 통보를 받은 문자나 녹음, 이사 관련 영수증, 새 세입자의 거주를 보여 주는 자료를 보관하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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