조합원입주권 양도 비과세, 재건축 아파트 입주권만 있으면 1주택처럼 되나요?

관리처분계획 인가일 현재 기존 아파트가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었고, 양도일 현재 다른 주택이나 분양권이 없다면 조합원입주권 양도소득도 비과세됩니다. 다만 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘으면 과세 대상이 됩니다. 팔기 전에 살 집을 먼저 산 경우에는 그 집을 취득한 날부터 3년 이내에 입주권을 팔아야 비과세가 유지됩니다. 소득세법 제88조 제9호는 조합원입주권을 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위로 정의하며, 재건축사업 조합원으로서 취득한 것으로 한정합니다. 같은 법 제89조 제1항 제4호는 관리처분계획 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되면 철거일) 현재 같은 항 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유한 1세대가 조합원입주권 1개를 양도하는 경우, 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않거나(가목), 1조합원입주권 외에 1주택을 보유하면서 그 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 양도하면(나목) 비과세한다고 정합니다. 제3호 가목의 요건은 소득세법 시행령 제154조 제1항이 정하며, 보유기간 2년 이상이고 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 15년 보유하며 계속 사셨다면 인가일 현재 이 요건을 갖추었을 가능성이 큽니다. 기존주택 요건은 양도일이 아니라 관리처분계획 인가일(또는 그 전 철거일)을 기준으로 따지므로, 인가 뒤 이주해 전세로 사신 기간은 이 판단에 영향을 주지 않습니다. 지금 전세로 사시고 다른 주택과 분양권이 없다면 가목에 해당합니다. 양도가액 9억 원은 12억원 이하이므로 비과세 범위 안에 있습니다. 실지거래가액이 12억원을 넘는 경우에는 같은 법 제95조 제3항에 따라 양도차익을 대통령령으로 정하는 방식으로 따로 계산하게 됩니다. 살 집을 먼저 사시면 나목이 적용되어 새 주택 취득일부터 3년 안에 입주권을 팔아야 하고, 이 기간 동안 분양권을 가지고 있으면 안 됩니다. 반대로 새로 산 주택을 먼저 파는 경우에는 같은 조 제2항이 주택과 조합원입주권을 함께 보유하다 주택을 양도하면 원칙적으로 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않고, 재건축사업 시행기간 중 거주를 위해 취득한 경우 등을 예외로 정하므로 따로 따져 보아야 합니다. 같은 법 제88조 제6호는 1세대를 거주자와 그 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족단위로 정합니다. 세대원 중 누군가 주택이나 분양권을 갖고 있으면 1세대 기준으로 함께 따지므로, 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족의 보유 현황도 확인하세요. 관리처분계획 인가일, 기존주택 취득일과 거주 기간을 증명할 자료, 새 주택의 취득일 자료를 미리 갖춰 두시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.