빌라 전세 계약을 하면서 보증금 1억 5천만원 중 계약금 1,500만원만 먼저 보냈고, 잔금은 한 달 뒤 이삿날 내기로 했습니다. 중도금은 따로 정하지 않았습니다. 그런데 며칠 전 집주인이 다른 사람에게 더 좋은 조건으로 세를 주게 됐다며 계약금의 두 배인 3,000만원을 줄 테니 계약을 없던 일로 하자고 합니다. 이삿짐센터 예약까지 해 두었는데, 이렇게 계약을 깰 수 있나요? 이사 준비로 생긴 손해도 따로 받을 수 있나요?
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계약금만 오가고 아직 어느 쪽도 계약 이행에 착수하기 전이라면, 집주인은 받은 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 두 배의 금액 외에 이사 준비로 생긴 손해를 따로 청구하기는 어렵습니다.
민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전 등을 계약금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다고 정합니다. 제567조는 이 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용하므로, 보증금을 주고 집을 빌리는 임대차계약에도 준용됩니다. 질문하신 분이 보낸 1,500만원도 계약금 명목으로 교부한 돈이므로 이 규정의 적용 대상입니다.
제565조 제2항은 계약의 해지·해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다고 정한 제551조를 이 경우에는 적용하지 않는다고 정합니다. 즉 계약금에 의한 해제에서는 포기하거나 배액으로 상환하는 금액으로 정리되고, 그 밖에 따로 손해배상을 구하는 근거가 되지 않습니다. 이 방법은 양쪽 모두에게 열려 있어, 이행에 착수하기 전이라면 질문하신 분도 계약금 1,500만원을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다.
질문하신 분은 계약금 1,500만원만 보냈고 잔금일은 아직 오지 않았으며 중도금 약정도 없습니다. 특별한 사정이 없다면 양쪽 모두 이행에 착수하기 전으로 볼 여지가 큽니다. 그렇다면 집주인은 3,000만원을 상환하고 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 법문이 배액을 상환하여 해제한다고 정하므로, 말로만 통보하는 것으로는 부족하고 실제로 배액을 돌려주어야 합니다. 요건을 갖춘 해제라면 질문하신 분이 동의하지 않더라도 효력이 생길 수 있습니다. 반면 집주인이 배액을 돌려주지 않은 채 다른 사람에게 세를 주는 등 계약을 지키지 않는다면, 그것은 계약금에 의한 해제가 아니라 계약 위반의 문제가 될 수 있습니다. 이행 착수 여부는 구체적인 사정에 따라 달리 판단될 수 있으니 그동안 오간 일을 날짜별로 정리해 두세요.
계약서도 확인해야 합니다. 제565조 제1항은 다른 약정이 없는 경우에 적용되므로, 계약서에 계약금에 의한 해제를 제한하거나 위약에 관한 별도 조건을 정한 특약이 있다면 결론이 달라질 수 있습니다.
배액을 받고 계약이 해제되면 새 집을 다시 구해야 하므로, 이사 일정과 지금 사는 집의 사정을 고려해 대응하세요. 이삿짐센터 예약금 같은 비용은 따로 청구할 근거가 되기 어려우니 예약 취소나 변경이 가능한지 빨리 확인하세요. 계약서, 계약금 이체 내역, 집주인이 해제를 알린 문자는 모두 보관해 두세요. 집주인이 실제로 배액을 보내 오면 받은 날짜와 금액도 기록해 두세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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