다세대주택에 보증금 1억 2천만원 전세로 살고 있고, 계약을 한 번 갱신해 3년째입니다. 처음 이사 온 날 전입신고와 확정일자를 모두 했고, 등기부를 보니 집주인의 근저당은 제가 전입하고 몇 달 뒤에 설정됐습니다. 그런데 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔습니다. 집이 다른 사람에게 낙찰되면 제 보증금을 낙찰받은 사람에게 달라고 할 수 있나요? 배당도 신청해야 하나요?
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근저당보다 먼저 입주와 전입신고를 마쳤다면 낙찰받은 사람에게도 임차권을 주장할 수 있습니다. 경매에서 보증금을 모두 배당받지 못하면 남은 보증금은 낙찰자에게 요구할 수 있습니다. 배당요구는 의무가 아니라 선택이며, 어느 쪽을 택하느냐에 따라 보증금을 받는 방법이 달라집니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 정하고, 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 제3조의5는 경매가 행하여지면 임차권이 경락에 따라 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않다고 정합니다. 민사집행법 제91조 제2항은 매각부동산 위의 모든 저당권이 매각으로 소멸한다고 정합니다. 질문하신 분은 근저당이 설정되기 전에 대항력을 갖추었으므로 매각 뒤에도 남는 대항력 있는 임차권에 해당합니다.
경매 대금에서 보증금을 받으려면 배당요구를 해야 합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 하고, 제148조 제2호는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 제84조 제1항에 따라 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지고 법원이 공고합니다. 질문하신 분은 대항요건과 확정일자를 갖추었으므로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 우선변제권이 있습니다.
배당요구를 해서 보증금 전액을 배당받으면 임차권은 소멸합니다. 이때 제3조의2 제3항에 따라 집을 양수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있습니다. 일부만 배당받으면 제3조의5 단서에 따라 남은 보증금을 받을 때까지 임차권이 유지되므로 낙찰자에게 나머지를 요구할 수 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하므로, 계약이 끝났을 때 낙찰자에게 보증금 전액을 돌려 달라고 하게 됩니다. 이 경우 남은 계약기간 동안 지금 조건대로 살 수 있고, 계약이 끝나도 제4조 제2항에 따라 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.
민사집행법 제88조 제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수할 부담이 바뀌는 경우 종기가 지난 뒤에는 배당요구를 철회하지 못한다고 정하니 신중히 결정하세요. 법원 공고와 통지서에서 배당요구 종기를 확인하고, 계약서와 확정일자 자료, 주민등록 자료를 준비하세요. 절차가 끝날 때까지 주민등록을 옮기지 마세요. 또 주택임대차보호법 제3조의2 제4항은 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인이 경매법원에 이의를 신청할 수 있다고 정하므로, 배당 결과가 나오면 금액과 순위를 꼭 확인하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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