상가에서 미용실을 5년 동안 하다가 계약 만료에 맞춰 가게를 넘기려고 새 임차인을 구했고, 권리금 계약까지 맺었습니다. 그런데 건물주가 그분에게 지금보다 훨씬 높은 월세를 요구하는 바람에 계약이 무산됐습니다. 결국 권리금을 한 푼도 받지 못한 채 계약 만료일에 가게를 비웠고, 그 뒤로 1년이 지났습니다. 지금이라도 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있나요? 언제까지 해야 하나요?
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아직 청구할 수 있습니다. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하면 되므로, 계약 만료일에 임대차가 끝났다면 아직 2년 정도가 남아 있습니다. 다만 시효가 지나면 권리가 소멸하므로 미루지 않는 것이 좋습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 정합니다. 방해 행위의 하나로 제3호는 신규임차인이 되려는 자에게 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 듭니다. 이 밖에도 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위가 방해 행위로 열거되어 있습니다. 다만 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유가 있으면 예외입니다.
제10조의4 제3항은 임대인이 이를 위반해 손해를 발생하게 하면 배상할 책임이 있고, 그 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정합니다. 제4항은 이 손해배상청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸한다고 정합니다. 제2조 제3항에 따라 이 규정은 보증금액이 큰 상가에도 적용됩니다.
질문하신 분의 경우 건물주가 요구한 월세가 주변 시세 등에 비추어 현저히 고액이었는지가 핵심 쟁점이므로, 주변 상가와 비교할 수 있는 자료가 있으면 판단에 도움이 됩니다. 기간은 방해를 받은 날이 아니라 임대차가 종료한 날부터 따집니다. 계약 만료일에 임대차가 끝났다면 그날부터 3년이 되기 전에 소송 등으로 권리를 행사해야 합니다.
시효를 관리하는 방법도 알아 두세요. 민법 제168조는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인을 소멸시효 중단 사유로 정합니다. 내용증명처럼 재판 밖에서 지급을 요구하는 것은 제174조에 따라 6개월 안에 재판상 청구나 압류·가압류 등을 하지 않으면 시효중단의 효력이 없습니다. 제170조 제1항은 소송이 각하·기각되거나 취하되면 재판상 청구에도 시효중단의 효력이 없다고 정합니다.
권리금 계약서, 신규임차인을 소개한 기록, 건물주가 높은 월세를 요구한 문자나 녹음, 당시 주변 상가의 월세 자료를 모아 두세요. 제10조의4 제5항에 따라 신규임차인의 자력 등에 관해 건물주에게 정보를 제공한 기록도 함께 보관하세요. 새 임차인이 당시 조건대로 월세를 낼 능력이 있었다는 자료도 도움이 됩니다. 기간이 남아 있더라도 시간이 지날수록 증거를 모으기 어려워지므로 서둘러 준비하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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