환산보증금 초과 상가, 상가임대차법 적용이 안 되면 갱신 요구도 못 하나요?

보증금이 커서 상가건물 임대차보호법의 일부 규정이 적용되지 않더라도 계약갱신요구권은 쓸 수 있습니다. 법이 기준 금액을 넘는 상가에도 갱신요구에 관한 조항을 적용하도록 정하고 있기 때문입니다. 다만 갱신 때 차임 증액에는 100분의 5 상한 대신 별도 규정이 적용됩니다. 같은 법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 하고, 제2항은 차임을 환산해 보증금에 더하도록 합니다. 시행령 제2조는 기준 금액 가운데 가장 높은 서울특별시를 9억원으로 정하고, 환산 비율을 1분의 100으로 정합니다. 질문하신 분은 3억원에 월세 700만원의 100배인 7억원을 더해 10억원이므로 어느 지역이든 기준을 넘습니다. 그러나 제2조 제3항은 계약갱신요구에 관한 제10조 제1항·제2항·제3항 본문과 제10조의2 등을 기준 금액을 넘는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하고, 3기의 차임액에 이르는 연체 등 각 호의 사유가 있을 때만 예외를 둡니다. 제2항은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있다고 정합니다. 질문하신 분은 4년째 영업 중이고 만료가 7개월 남았으므로, 한 달 뒤부터 만료 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 갱신 여부가 전적으로 건물주 마음이라는 말은 맞지 않습니다. 건물주가 거절하려면 3기 차임 연체 외에도 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 무단 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 철거·재건축, 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우 등 제1항 각 호의 사유가 있어야 합니다. 또 제2조 제3항에 따라 권리금 회수기회 보호에 관한 제10조의4도 적용되므로, 나중에 매장을 넘길 때 그 보호도 받을 수 있습니다. 월세 부분은 다릅니다. 제10조 제3항 본문에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 그런데 차임 증액 한도를 정한 제11조와, 시행령 제4조가 정한 100분의 5 상한은 제2조 제3항의 적용 목록에 없습니다. 대신 제10조의2는 기준 금액을 넘는 임대차의 계약갱신 때 당사자가 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 기준을 넘는 상가에는 만료 전 아무 통지가 없을 때 자동으로 갱신된다는 제10조 제4항이 적용 목록에 없습니다. 그러니 기간 안에 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 분명히 갱신을 요구하세요. 월세 조정은 건물주와 협의하되, 제시받은 금액이 주변 시세와 비교해 적정한지 판단할 자료를 미리 모아 두세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.