상가를 빌려 작은 노래연습장을 운영했는데, 감염병 때문에 내려진 집합제한 조치로 영업시간이 제한되거나 영업을 못 한 기간이 모두 합쳐 4개월쯤 됐습니다. 손님이 끊겨 결국 폐업 신고를 했는데, 상가 임대차계약은 아직 1년 6개월이나 남았습니다. 건물주는 계약기간이 끝날 때까지 월세를 내야 한다고 합니다. 이런 경우 계약을 중간에 해지할 수 있나요?
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해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동되어 폐업한 임차인에게 계약 해지권을 주고 있습니다. 해지를 통고하면 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나 계약이 끝나므로, 남은 1년 6개월의 월세를 모두 낼 필요는 없습니다.
같은 법 제11조의2 제1항은 임차인이 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임대차계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제49조 제1항 제2호는 흥행, 집회, 제례 또는 그 밖의 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치입니다. 제11조의2 제2항은 이 해지가 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다.
이 해지권은 보증금이 큰 상가에도 적용됩니다. 제2조 제3항은 제11조의2를 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용한다고 정합니다. 또 제15조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하므로, 계약서에 중도 해지를 막는 조항이 있더라도 이 해지권을 빼앗지 못합니다. 계약기간 중에는 보통 합의 없이 계약을 끝내기 어렵지만, 이 조항은 요건을 갖춘 임차인이 통고만으로 계약을 끝낼 수 있도록 정한 것입니다.
질문하신 분은 운영시간 제한을 포함한 조치 기간이 모두 합쳐 4개월이므로 총 3개월 이상이라는 요건을 갖춘 것으로 보입니다. 이미 폐업했으므로, 해지를 통고하면 통고가 도달한 날부터 3개월 뒤 계약이 끝나고, 그때까지의 월세만 정산 대상이 됩니다. 다만 폐업이 그 조치로 인한 경제사정의 중대한 변동 때문이었는지가 다투어질 수 있으니 자료를 갖추어 두는 것이 중요합니다. 통고 뒤 3개월이 지나기 전에 가게를 비우더라도 계약은 그 날짜가 되어야 끝난다는 점도 기억하세요.
해지 효력이 생기기 전까지의 월세와 관련해서는 제11조 제1항도 참고할 수 있습니다. 이 조항은 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 경우 장래의 차임에 대해 감액을 청구할 수 있다고 정합니다. 해당 감염병이 제1급감염병이었다면 이를 근거로 건물주와 감액을 협의해 볼 수 있습니다.
계약이 끝나면 제9조 제2항에 따라 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 해지 통고는 내용증명처럼 건물주가 받은 날짜가 남는 방법으로 하세요. 집합제한 조치를 알린 행정기관의 공문이나 안내 문자, 조치 기간별 매출 자료, 폐업 신고 사실을 증명하는 서류를 함께 보관하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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