부부 공동명의 주택 양도세, 각자 계산하고 기본공제도 따로 받나요?

공동명의 주택은 지분을 가진 부부가 각자 납세의무를 지므로 양도소득세는 각자 지분만큼 따로 계산하고, 양도소득 기본공제 연 250만원도 각자 받습니다. 다만 1세대 1주택 비과세에서 12억원을 넘는 고가주택인지는 지분별 금액이 아니라 주택 전체 가액을 기준으로 판단합니다. 15억 원에 팔면 고가주택에 해당해 12억원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익에는 과세됩니다. 소득세법 제2조의2 제5항은 공동으로 소유한 자산의 양도소득금액을 계산할 때 공동으로 소유하는 각 거주자가 납세의무를 진다고 정합니다. 제103조 제1항은 양도소득이 있는 거주자에 대해 소득별로 연 250만원을 공제합니다. 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택의 양도소득을 비과세하되, 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 넘는 고가주택은 제외합니다. 소득세법 시행령 제156조 제1항은 주택의 일부가 타인 소유인 경우, 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유 부분 포함)의 면적 비율을 나누어 계산한 금액이 12억원을 넘으면 고가주택으로 본다고 정합니다. 결국 주택 전체 가액으로 보는 셈이어서, 각자 7억 5천만 원이라는 계산으로 12억원 기준을 피할 수는 없습니다. 과세 대상 양도차익은 시행령 제160조 제1항에 따라 양도차익에 양도가액에서 12억원을 뺀 금액이 양도가액에서 차지하는 비율을 곱해 계산합니다. 주택 전체로 보면 양도차익 6억 원에 15억 원 중 3억 원의 비율인 5분의 1을 곱한 1억 2천만 원이 과세 대상이고, 지분이 절반씩이면 각자 6천만 원 정도가 됩니다. 장기보유 특별공제도 같은 비율로 계산하며, 제95조 제2항은 1세대 1주택이면 보유기간별 공제율과 거주기간별 공제율을 합쳐 적용하도록 정합니다. 그 뒤 각자 250만원을 빼고 각자의 과세표준에 세율을 적용합니다. 1세대 1주택 비과세는 세대를 기준으로 판단하므로, 부부 중 한 사람만 다른 주택을 갖고 있어도 결과가 달라집니다. 시행령 제154조 제1항은 보유기간 2년 이상을 요건으로 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이면 보유기간 중 거주기간 2년 이상도 요구합니다. 보유기간과 거주기간은 장기보유 특별공제율에도 영향을 줍니다. 제95조 제4항은 보유기간을 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 정하고, 시행령 제154조 제6항은 거주기간을 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 정합니다. 10년 넘게 사셨더라도 부부 중 한 사람의 전입 시점이 늦다면 그 사람의 거주기간은 짧게 계산될 수 있으니, 두 분 모두 등본으로 전입일을 확인해 두시기 바랍니다. 부부가 각자 납세의무자이므로 신고와 납부도 각자 하게 됩니다. 매매계약서, 취득 당시 계약서, 필요경비 증빙, 주민등록표상 거주기간 자료를 미리 챙겨 두시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.