제가 오래 갖고 있던 시골 땅을 얼마 전 남동생에게 증여했고, 동생은 증여세를 신고하고 냈습니다. 그런데 동생이 증여받은 지 8개월 만에 그 땅을 다른 사람에게 팔았습니다. 제가 땅을 살 때보다 값이 많이 올랐는데, 주변에서 이런 경우 제가 직접 판 것으로 보고 저에게 양도세가 나올 수 있다고 합니다. 정말 그런지, 그렇다면 동생이 낸 증여세는 어떻게 되는지 알고 싶습니다.
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형제처럼 특수관계인에게 자산을 증여하고 받은 사람이 증여일부터 10년 이내에 다시 팔았다면, 일정한 경우 증여한 사람이 직접 판 것으로 보아 양도소득세를 과세합니다. 기준은 동생이 낸 증여세와 양도소득세를 합친 금액이 질문자께서 직접 팔았을 때의 양도소득세보다 적은지입니다. 이 규정이 적용되면 동생이 증여받은 땅에는 증여세를 부과하지 않습니다.
소득세법 제101조 제2항은 거주자가 특수관계인(제97조의2 제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속은 제외)에게 자산을 증여한 후 증여받은 자가 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서, 제1호의 세액이 제2호의 세액보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 본다고 정합니다. 제1호는 증여받은 자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액이고, 제2호는 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세입니다. 이때 증여세는 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 세액, 양도소득세는 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 결정세액으로 비교합니다. 다만 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 적용하지 않습니다.
특수관계인의 범위는 소득세법 시행령 제98조 제1항에 따라 국세기본법 시행령 제1조의2를 따르고, 여기에 4촌 이내의 혈족이 포함되므로 형제는 특수관계인입니다. 형제는 배우자나 직계존비속이 아니어서, 취득가액을 증여자의 취득가액으로 바꾸어 계산하는 제97조의2가 아니라 제101조 제2항이 적용되는 구조입니다. 참고로 제97조의2 제1항은 배우자나 직계존비속에게서 증여받은 토지 등을 10년 이내에 양도하면 증여자가 취득할 당시의 금액을 취득가액으로 하고, 수증자가 낸 증여세 상당액은 필요경비에 넣도록 정합니다. 형제 사이에는 이 방식 대신 증여자가 직접 판 것으로 보는지를 따지는 셈입니다.
질문의 경우 8개월 만에 팔았으므로 10년 요건은 충족합니다. 오래 보유해 값이 많이 오른 땅이라면 질문자께서 직접 팔 때의 양도소득세가 커서, 동생의 증여세와 양도소득세를 합친 금액보다 클 가능성이 있습니다. 그러면 질문자께서 직접 양도한 것으로 보아 과세될 수 있습니다. 양도소득이 동생에게 실질적으로 귀속되었는지는 매각 대금이 누구에게 돌아갔는지 등 사실관계로 판단되므로, 대금의 흐름이 중요한 자료가 됩니다.
이 규정이 적용되면 같은 조 제3항에 따라 동생이 증여받은 땅에는 증여세를 부과하지 않으므로, 이미 낸 증여세를 어떻게 정리할지도 함께 확인해야 합니다. 또 같은 법 제2조의2 제3항에 따라 그 양도소득세는 증여자와 증여받은 자가 연대하여 납부할 의무를 집니다.
10년 기간은 같은 조 제4항에 따라 등기부에 기재된 소유기간으로 계산합니다. 매매계약서, 매각 대금이 들어간 계좌와 사용 내역, 증여세 신고서를 함께 정리해 두시기 바랍니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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