상가 재건축한다며 갱신 거절, 계약 때 들은 적 없어도 나가야 하나요?

재건축은 법이 정한 세 가지 경우에만 갱신 거절 사유가 됩니다. 계약할 때 구체적인 재건축 계획을 듣지 못했고, 안전사고의 우려나 다른 법령에 따른 재건축도 아니라면 건물주는 재건축 계획만으로 갱신을 거절할 수 없습니다. 이때는 갱신을 요구한 대로 계약이 이어집니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 같은 항 제7호는 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 거절 사유로 들되, 그 사유를 셋으로 한정합니다. 가목은 계약 체결 당시 공사시기와 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. 갱신요구권은 같은 조 제2항에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 쓸 수 있습니다. 제2조 제3항에 따라 이 규정은 보증금액이 큰 상가에도 적용됩니다. 질문하신 분은 4년째 영업 중이고 만료 4개월 전에 갱신을 요구했으므로 기간 요건을 갖췄습니다. 계약 당시 재건축 계획을 듣지 못했다면 가목에 해당하지 않습니다. 건물이 오래되었다는 사정만으로 나목이 되는 것은 아니고, 노후나 훼손으로 안전사고의 우려가 있는지가 기준입니다. 건물주가 그런 사정을 보여 주는 자료나 다른 법령에 따른 철거·재건축 절차를 내놓는지 확인해 보세요. 갱신되면 제10조 제3항에 따라 전 임대차와 같은 조건이 되고, 차임과 보증금은 제11조가 정한 범위에서만 증감할 수 있습니다. 권리금도 이 판단에 달려 있습니다. 제10조의4 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하지 못하게 하지만, 단서에서 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 예외로 합니다. 재건축 사유가 실제로 인정되면 권리금 회수 보호를 받기 어렵고, 인정되지 않으면 보호 대상이 됩니다. 건물주가 재건축을 꼭 하려 한다면 협의로 정리하는 길도 있습니다. 제10조 제1항 제3호는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우를 갱신 거절 사유로 정합니다. 시설비와 영업 손실 등을 따져 보상 조건을 제안해 볼 수 있습니다. 반대로 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면, 보증금액이 대통령령으로 정한 기준 이하인 상가의 경우 제10조 제4항에 따라 같은 조건으로 1년간 다시 임대차한 것으로 봅니다. 갱신 요구는 날짜가 남도록 내용증명 등으로 보내고, 건물주의 거절 사유도 문자나 서면으로 받아 두세요. 권리금 회수를 방해받았다면 제10조의4 제4항에 따라 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사해야 합니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.