서울에 있는 상가 건물 2층을 보증금 3천만원, 월세 100만원에 빌려 3년째 학원을 운영하고 있습니다. 입주하면서 바로 사업자등록을 하고 계약서에 확정일자도 받았습니다. 그런데 얼마 전 건물이 경매에 넘어갔다는 통지를 받았고, 등기부를 보니 제가 입주하기 전에 설정된 은행 근저당이 있었습니다. 제 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는지, 무엇을 해야 하는지 알고 싶습니다.
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확정일자를 받은 상가 임차인은 경매 대금에서 자기보다 뒤에 권리를 얻은 사람보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다. 다만 입주 전에 설정된 은행 근저당은 질문하신 분보다 앞서므로 은행이 먼저 배당받고, 남는 돈에서 보증금을 받게 됩니다. 보증금 중 일정액을 가장 먼저 받는 소액임차인 보호는 질문하신 분의 금액으로는 적용되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다고 정합니다. 제5조 제2항은 이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받은 임차인이 경매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 같은 법 시행령 제2조 제1항은 서울특별시에서 이 법이 적용되는 보증금액을 9억원으로 정하고, 제3항은 월세에 곱하는 비율을 1분의 100으로 정합니다.
제14조 제1항은 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제받는다고 정합니다. 시행령 제6조는 그 대상을 서울특별시의 경우 환산한 금액의 합계가 6천500만원 이하인 임차인으로 정합니다. 시행령 제7조는 이때 우선변제를 받는 일정액을 서울특별시의 경우 2천200만원 이하로 하고, 그 금액이 상가건물 가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제를 받는다고 정합니다.
질문하신 분의 환산보증금은 보증금 3천만원에 월세 100만원의 100배를 더한 1억 3천만원입니다. 9억원 이하이므로 이 법이 적용되어 확정일자에 따른 우선변제를 받을 수 있습니다. 그러나 6천500만원을 넘으므로 제14조의 소액임차인 보호는 받을 수 없습니다. 순위는 대항요건과 확정일자를 갖춘 때와 근저당 설정 때를 비교해 정해지므로, 먼저 설정된 은행 근저당이 앞섭니다. 매각대금에서 은행 채권 등을 뺀 뒤 남는 돈이 있어야 보증금을 받을 수 있습니다. 질문하신 분보다 뒤에 설정된 근저당이나 가압류가 있다면 그보다는 앞섭니다. 배당 순위나 금액에 이의가 있으면 제5조 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청할 수 있습니다.
꼭 할 일이 있습니다. 민사집행법 제88조 제1항은 법률에 따라 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 제84조 제1항은 법원이 배당요구의 종기를 첫 매각기일 이전으로 정한다고 정합니다. 법원이 공고한 종기 안에 계약서와 확정일자 자료를 갖춰 배당요구를 하세요. 또 제5조 제3항에 따라 임차건물을 양수인에게 인도해야 배당받은 보증금을 받을 수 있습니다. 배당이 끝날 때까지 영업과 사업자등록 등 대항요건도 그대로 유지해 두는 것이 안전합니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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