서울에 있는 상가를 보증금 2천만원, 월세 80만원에 빌려 5년간 휴대폰 수리점을 했습니다. 계약이 끝났는데 건물주가 돈이 없다며 보증금을 돌려주지 않고 있습니다. 근처에 새 가게를 구해 곧 옮겨야 하는데, 지금 가게를 비우고 사업자등록 주소를 옮기면 보증금을 못 받게 될까 걱정입니다. 가게를 옮기기 전에 무엇을 해 두어야 하는지 알고 싶습니다.
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계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기를 마치면 가게를 비우고 사업자등록을 옮겨도 이미 가진 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 그래서 등기가 실제로 마쳐진 것을 확인한 뒤에 옮기는 것이 안전합니다.
상가건물 임대차보호법 제3조 제1항은 건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력의 요건으로 정합니다. 제6조 제1항은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차건물 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이를 잃지 않는다고 정합니다. 제8항은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있게 합니다.
신청서에는 제6조 제2항에 따라 신청 취지와 이유, 임대차의 목적인 건물, 임차권등기의 원인이 된 사실을 적고, 신청 이유와 원인 사실을 소명해야 합니다. 건물의 일부만 빌렸다면 그 부분의 도면을 붙이고, 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실도 적습니다. 신청이 기각되면 제4항에 따라 항고할 수 있습니다.
이 제도는 이 법이 적용되는 상가에만 쓸 수 있습니다. 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차를 적용 대상에서 빼고, 같은 법 시행령 제2조 제1항은 서울특별시의 기준을 9억원으로, 제3항은 월세에 곱하는 비율을 1분의 100으로 정합니다. 제2조 제3항이 큰 보증금의 상가에도 적용한다고 정한 조문에 제6조는 들어 있지 않습니다.
질문하신 분의 환산보증금은 2천만원에 월세 80만원의 100배를 더한 1억원이므로 이 법이 적용됩니다. 지금 대항력의 근거는 가게의 점유와 사업자등록인데, 가게를 옮기면 이것이 없어질 수 있습니다. 먼저 임차권등기명령을 신청하고, 건물 등기사항증명서에 임차권등기가 기록된 것을 확인한 뒤 옮기세요. 신청만 해 둔 상태에서 옮기면 등기가 마쳐지기 전까지 보호에 빈틈이 생길 수 있습니다. 새 가게에서도 이 법의 보호를 받으려면 제3조 제1항에 따라 새 가게를 인도받고 사업자등록을 신청해 두어야 합니다. 계약이 끝났어도 제9조 제2항에 따라 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.
등기가 보증금을 대신 돌려주는 것은 아니므로 반환 청구는 따로 해야 합니다. 판결 등 집행권원을 얻어 경매를 신청할 때는 제5조 제1항에 따라 가게를 먼저 넘겨주지 않아도 집행을 개시할 수 있습니다. 계약서, 확정일자, 사업자등록 자료, 계약 종료와 반환 요구를 보여 주는 내용증명이나 문자를 모두 보관하세요. 소명 자료가 되므로 신청 전에 미리 모아 두면 절차가 빨라집니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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