부담부증여 양도세, 1주택 아버지가 대출 넘긴 부분도 비과세되나요?

자녀가 대출을 실제로 넘겨받으면 그 대출에 해당하는 부분은 아버지가 아파트를 유상으로 양도한 것으로 보아 양도소득세 대상이 됩니다. 다만 양도로 보는 부분도 주택의 양도이므로, 아버지 세대가 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 그 부분에도 비과세 규정이 적용될 수 있는 구조입니다. 요건 충족 여부를 먼저 확인하셔야 합니다. 소득세법 제88조 제1호는 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 본다고 정합니다. 같은 법 시행령 제159조 제1항은 이때 양도가액과 취득가액을 각각 전체 가액에 증여가액 중 채무액이 차지하는 비율을 곱해 계산하도록 합니다. 같은 법 제89조 제1항 제3호는 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택의 양도소득을 비과세하되, 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외합니다. 같은 법 시행령 제154조 제1항은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것을 요건으로 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 더 요구합니다. 질문의 경우 7억 원 중 대출 2억 원의 비율인 7분의 2 부분이 아버지의 양도로 계산됩니다. 부모님이 이 아파트 한 채만 갖고 15년 넘게 보유하며 사셨다면 보유와 거주 요건은 갖추었을 가능성이 크고, 7억 원이면 12억원 기준에도 걸리지 않습니다. 같은 법 제88조 제6호는 1세대를 거주자와 그 배우자가 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 가족단위로 정하므로, 따로 세대를 이룬 자녀분의 사정과 함께 어머니 명의 주택이 없는지도 확인하세요. 나머지 5억 원 부분은 자녀분의 증여세 문제로, 상속세 및 증여세법 제47조 제1항에 따라 증여재산가액에서 수증자가 인수한 채무를 뺀 금액이 증여세 과세가액이 됩니다. 주의할 점은 상속세 및 증여세법 제47조 제3항입니다. 직계존비속 간 부담부증여에서는 자녀가 채무를 인수했더라도 인수하지 않은 것으로 추정하고, 같은 법 시행령 제36조 제2항과 제10조 제1항 제1호에 따라 금융회사등에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류로 증명되는 경우 등에만 예외로 합니다. 은행에서 채무자 변경을 마치고 이후 원리금을 자녀 소득으로 갚는 기록을 남겨 두세요. 비과세 요건을 갖추지 못하면 소득세법 제105조 제1항 제3호에 따라 채무액 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 예정신고해야 합니다. 부모님이 다른 주택이나 조합원입주권, 분양권을 갖고 있지 않은지도 함께 확인하세요. 아파트를 취득할 당시 조정대상지역이었는지에 따라 거주기간 요건이 달라지므로 취득 시기도 확인하고, 증여 계약서와 대출 승계 서류, 시가 자료를 함께 보관해 두세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.