상가주택 양도세 비과세, 1층 상가·2~3층 주택이면 상가도 포함되나요?

하나의 건물에 주택과 상가가 섞여 있으면, 주택 부분의 연면적이 상가 부분보다 클 때 건물 전체를 주택으로 봅니다. 질문처럼 층별 면적이 비슷하고 2개 층이 주택이라면 주택 연면적이 더 크므로, 1세대 1주택 요건을 갖추고 양도가액이 12억원 이하라면 1층 상가 부분까지 비과세 대상이 될 수 있습니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 1세대 1주택과 주택부수토지의 양도소득을 비과세하되, 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택은 제외합니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상일 것을 요구하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주도 요구합니다. 같은 조 제6항은 거주기간을 주민등록표 등본상 전입일부터 전출일까지로 봅니다. 겸용주택은 같은 조 제3항이 정합니다. 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있으면 그 전부를 주택으로 봅니다. 다만 주택의 연면적이 주택 외 부분의 연면적보다 적거나 같으면 주택 외 부분은 주택으로 보지 않습니다. 이때 제4항에 따라 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택 연면적 비율을 곱해 계산합니다. 질문에 대입하면 주택 2개 층이 상가 1개 층보다 넓으므로 건물 전체가 주택으로 취급됩니다. 8년 보유하며 계속 거주했다면 보유·거주 요건도 갖춘 것으로 보이고, 9억 원은 12억원 이하입니다. 계단이나 복도 같은 공용 부분을 어떻게 나누느냐에 따라 면적 비교가 달라질 수 있으니 건축물대장의 용도별 면적과 실제 사용 현황을 확인하시기 바랍니다. 만약 상가가 2개 층이고 주택이 1개 층이라면 상가 부분과 그 비율만큼의 토지는 비과세에서 빠지고 따로 양도소득세를 계산합니다. 토지는 제7항의 배율 안에서만 비과세됩니다. 도시지역 안의 수도권 주거·상업·공업지역은 건물 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖은 5배, 그 밖의 토지는 10배까지이고, 넘는 부분은 과세됩니다. 또 비과세는 1세대를 기준으로 판단하므로, 같은 세대인 배우자나 함께 사는 자녀 명의의 다른 주택이 없는지도 확인해야 합니다. 양도가액이 12억원을 넘어 고가주택에 해당하는 경우는 다릅니다. 시행령 제160조 제1항은 고가주택에 해당하는 자산의 경우 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있으면 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 정합니다. 이때는 상가 부분과 그 토지가 과세 대상이 되고, 주택 부분도 고가주택 계산 방식에 따라 일부가 과세될 수 있습니다. 또 제154조 제1항은 매매계약 후 그 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 바꿔 양도하면 매매계약일을 기준으로 판단한다고 정합니다. 매수인이 용도 변경을 조건으로 내걸면 이 점도 확인하세요. 계약 전에 예상 양도가액과 면적 자료를 함께 점검하시기 바랍니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.