집이 한 채뿐이어도 기준시가가 12억원을 넘는 주택의 월세는 비과세가 아니므로 신고해야 합니다. 월세가 연 1,800만 원이라면 주택임대 수입금액이 2천만원 이하여서 분리과세를 선택할 수 있지만, 그 경우에도 종합소득세 확정신고는 해야 합니다. 보증금은 1주택자이므로 따로 수입금액에 넣지 않습니다. 소득세법 제12조 제2호 나목은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 비과세하되, 기준시가가 12억원을 초과하는 주택과 국외에 있는 주택의 임대소득은 제외합니다. 같은 법 시행령 제8조의2 제5항은 12억원 초과 여부를 과세기간 종료일 또는 양도일을 기준으로 판단하고, 같은 조 제3항 제4호는 본인과 배우자의 주택을 합산해 주택 수를 계산합니다. 제14조 제3항 제7호는 주택임대 총수입금액 합계액이 2천만원 이하인 사람의 주택임대소득을 분리과세 주택임대소득으로 정합니다. 제64조의2 제1항은 이 경우 종합과세 세액과 분리과세 세액 중 하나를 선택하게 하고, 분리과세 세액은 사업소득금액에 100분의 14를 곱해 계산합니다. 같은 조 제2항은 이때 필요경비를 총수입금액의 100분의 50으로 하고, 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하이면 200만원을 추가로 뺍니다. 제70조 제2항은 분리과세 주택임대소득만 있어도 확정신고를 하도록 정합니다. 예를 들어 분리과세를 택하면 월세 1,800만 원에서 필요경비 50%를 뺀 900만 원(다른 종합소득금액이 2천만원 이하이면 200만 원을 더 뺀 700만 원)에 100분의 14를 곱한 금액이 기본 세액이 됩니다. 보증금에 대해 제25조 제1항은 3주택 이상을 소유하고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우, 또는 2주택(기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수에서 제외)을 소유하고 보증금 합계가 정해진 금액을 넘는 경우에만 보증금에서 계산한 금액을 총수입금액에 넣습니다. 1주택인 질문자는 어느 쪽에도 해당하지 않으므로 보증금 1억 원에는 따로 세금을 계산하지 않습니다. 나중에 주택을 더 사게 되면 이 판단이 달라질 수 있습니다. 질문자는 부부 합산 1주택이지만 연말 기준 기준시가가 15억 원 정도라면 월세 1,800만 원은 과세 대상입니다. 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 근로소득과 별도로 이 월세를 신고하면서 종합과세와 분리과세 중 유리한 쪽을 고르시면 됩니다. 분리과세를 택하면 근로소득은 지금처럼 연말정산으로 정리됩니다. 임대 사업자등록도 확인하셔야 합니다. 제168조 제1항은 새로 사업을 시작하는 사업자가 사업장 관할 세무서장에게 등록하도록 정하고, 제81조의12 제1항은 주택임대소득이 있는 사업자가 기한까지 등록을 신청하지 않으면 사업 개시일부터 등록 신청 전날까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2를 가산세로 정합니다. 임대차계약서와 월세 입금 내역을 보관하시고, 해마다 연말 기준시가를 확인하세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.