집주인의 체납 국세가 있다고 해서 언제나 보증금보다 먼저 배분되는 것은 아닙니다. 국세기본법은 국세를 우선 징수하는 것을 원칙으로 하면서도, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 그 국세의 법정기일보다 앞서면 보증금반환채권을 국세보다 먼저 보호합니다. 결국 두 날짜의 선후가 핵심입니다. 국세기본법 제35조 제1항은 국세와 강제징수비를 다른 채권에 우선하여 징수한다고 정하면서, 제3호 나목에서 법정기일 전에 주택임대차보호법에 따른 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차권이 설정된 재산이 경매 등으로 매각되는 경우 그 임대차보증금반환채권은 예외로 둡니다. 법정기일은 같은 조 제2항에 따라 신고로 확정되는 국세는 신고일, 세무서가 결정하여 고지하는 국세는 납부고지서 발송일 등으로 정해집니다. 예외의 예외도 있습니다. 같은 조 제3항은 그 재산에 대하여 부과된 상속세, 증여세 및 종합부동산세는 확정일자를 먼저 갖춘 보증금보다도 우선한다고 정합니다. 다만 같은 조 제7항은 주택 임차권의 경우 확정일자보다 법정기일이 늦은 이들 세금의 우선 징수 순서에 대신하여 보증금반환채권이 변제될 수 있도록 하고, 그 금액은 그 세금의 징수액 범위로 한정합니다. 또 같은 조 제1항 제4호에 따라 소액임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 보증금 중 일정 금액은 국세보다 먼저 변제됩니다. 제7항 후단은 이렇게 보증금이 대신 변제되더라도 보증금보다 먼저 변제되는 저당권 등의 변제액과, 원래 순서대로 배분했을 때 보증금이 받을 수 있었던 금액에는 영향을 미치지 않는다고 정합니다. 즉 확정일자 뒤에 부과된 상속세 등이 가져갈 몫을 보증금이 넘겨받는 구조이고, 다른 채권자의 몫을 줄이지는 않습니다. 집주인이 원천징수의무자로서 내야 하는 소득세처럼 같은 조 제2항 제3호에 따라 납세의무 확정일이 법정기일이 되는 세금도 있으니, 세목마다 기준일을 따로 확인해야 합니다. 질문하신 경우에는 전입신고와 확정일자를 갖춘 날과 집주인 체납 국세의 법정기일을 세목별로 비교해야 합니다. 확정일자보다 늦게 신고되거나 고지된 소득세나 부가가치세 등은 원칙적으로 보증금보다 뒤로 밀립니다. 반대로 확정일자보다 먼저 신고되거나 고지된 국세는 보증금보다 먼저 배분될 수 있습니다. 보증금 2억 원이 소액임차인 범위에 드는지는 주택임대차보호법령에서 따로 확인해야 합니다. 같은 조 제6항은 집주인이 제3자와 짜고 거짓으로 확정일자를 갖춘 임대차 계약을 해 국세 징수를 어렵게 한 경우 세무서장이 그 취소를 법원에 청구할 수 있다고 정하므로, 실제 거주와 보증금 지급 사실을 보여 주는 자료가 중요합니다. 임대차계약서, 확정일자 기재 내용, 주민등록표 등본, 보증금 이체 내역처럼 날짜와 사실을 보여 주는 자료를 잘 보관하세요. 경매 진행 상황과 배분 결과를 법원에서 꼼꼼히 확인하고, 날짜 순서가 제대로 반영되었는지 살펴보는 것이 중요합니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.