아파트에 전세로 1년 반째 살고 있는데, 얼마 전 아랫집에서 천장에 물이 새 얼룩이 생겼다며 수리비 300만원을 달라고 연락이 왔습니다. 관리사무소에서 확인해 보니 저희 집 욕실 바닥 아래 배관이 낡아서 샌 것이라고 합니다. 저는 물이 새는 줄 전혀 몰랐고 욕실을 고친 적도 없습니다. 아랫집 피해를 세입자인 제가 물어 줘야 하는지, 집주인이 물어 줘야 하는지 알고 싶습니다.
로시컴 법률정보 LAWSEE.COM
민법은 건물 같은 공작물의 하자로 남에게 손해를 입힌 경우 먼저 그 공작물을 점유하는 사람에게 배상책임을 지우고, 점유자가 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다면 소유자가 배상하도록 정합니다. 세입자는 집을 점유하는 사람이므로 1차로 책임을 묻는 상대가 될 수 있습니다. 그러나 누수를 알 수 없었고 막을 방법도 없었다는 점이 인정되면 집주인이 배상해야 합니다.
민법 제758조 제1항은 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물점유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 같은 항 단서는 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 같은 조 제3항은 점유자나 소유자가 손해의 원인에 대한 책임 있는 자에게 구상권을 행사할 수 있다고 정합니다. 또 제623조는 임대인이 계약 존속 중 목적물의 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 진다고 정하고, 제634조는 임차물의 수리가 필요한 때 임차인이 지체 없이 임대인에게 통지하도록 정합니다. 이와 별도로 제750조는 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자에게 배상책임을 지웁니다.
질문하신 경우 누수 원인은 욕실 바닥 아래의 낡은 배관이어서 집의 보존 하자에 해당할 수 있습니다. 세입자는 점유자로서 먼저 책임이 문제될 수 있지만, 바닥 아래 배관은 겉으로 드러나지 않고 세입자가 직접 설치하거나 고친 적도 없다면 손해 방지에 필요한 주의를 게을리하지 않았다고 주장할 수 있습니다. 이 주장이 받아들여지면 소유자인 집주인이 아랫집에 배상하게 됩니다. 반대로 물이 새는 흔적을 알고도 집주인에게 알리지 않았거나 세입자가 설치한 설비에서 물이 샜다면 세입자의 책임이 문제될 수 있습니다. 수도를 잠그지 않아 물이 넘친 경우처럼 세입자의 잘못으로 물이 샜다면 제750조에 따라 세입자가 직접 책임을 질 수도 있습니다. 세입자가 먼저 아랫집에 배상했는데 원인이 집주인이 관리해야 할 배관 노후로 밝혀지면, 제758조 제3항에 따라 손해의 원인에 책임 있는 사람에게 구상을 청구하는 문제가 남습니다. 아랫집이 요구한 300만원이 실제 손해에 맞는 금액인지도 견적서로 확인해야 합니다.
누수 사실을 안 지금 바로 집주인에게 알리고 배관 수리를 요청하세요. 제634조의 통지를 해 두어야 이후 피해가 커졌을 때 책임을 다투기 쉽고, 배관 수리는 제623조에 따라 집주인이 할 일입니다. 관리사무소의 확인 내용, 누수 부위와 아랫집 천장 사진, 집주인과 주고받은 연락을 보관하세요. 아랫집에는 원인이 배관 노후라는 점과 집주인에게 알렸다는 점을 전하고, 배상 주체를 집주인과 함께 정리하는 것이 좋습니다. 집주인과의 연락은 문자처럼 기록이 남는 방법으로 하세요. 먼저 배상한 사람이 있다면 원인에 책임 있는 사람에게 구상할 수 있다는 점도 기억해 두세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
이 사례로 변호사에게 상담하기