전셋집을 구하다 마음에 드는 집을 찾았는데, 계약하는 날 집주인은 해외에 있다며 아들이 대신 나왔습니다. 아들이라는 말만 믿고 위임장이나 집주인의 인감증명서는 확인하지 않은 채 계약서를 쓰고, 계약금 2천만원을 아들 명의 계좌로 보냈습니다. 나중에 알아보니 이런 계약은 위험하다고 해서 불안합니다. 이 계약이 효력이 있는지, 지금 무엇을 해야 하는지 알고 싶습니다.
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아들에게 집주인을 대리할 권한이 있었다면 계약은 집주인에게 효력이 있지만, 권한이 없었다면 집주인이 추인하지 않는 한 집주인에게 효력이 없습니다. 지금 가장 먼저 할 일은 집주인 본인에게 대리권을 준 사실이나 계약을 인정하는지 확인받는 것입니다. 집주인이 인정하지 않으면 아들에게 책임을 묻게 되는데, 위임장을 확인하지 않은 점 때문에 그 책임이 제한될 수 있습니다.
민법 제114조 제1항은 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생긴다고 정합니다. 제130조는 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다고 정하고, 제133조는 추인이 다른 의사표시가 없으면 계약 시에 소급하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제131조는 상대방이 상당한 기간을 정하여 본인에게 추인 여부의 확답을 최고할 수 있고, 본인이 그 기간 내에 확답을 발하지 않으면 추인을 거절한 것으로 본다고 정합니다. 제134조는 본인의 추인이 있을 때까지 상대방이 계약을 철회할 수 있되, 계약 당시 대리권 없음을 안 때에는 그렇지 않다고 정합니다.
질문하신 분은 등기부로 소유자를 확인한 뒤 집주인 본인에게 직접 연락해 아들에게 계약 권한을 주었는지, 이 계약을 인정하는지 서면으로 확인받으세요. 아들이 집주인의 아들이라는 사실만으로 대리권이 증명되는 것은 아닙니다. 집주인이 추인하면 계약은 처음부터 유효하게 되므로, 그 뒤 잔금은 집주인 명의 계좌로 보내는 것이 안전합니다. 제132조는 추인이나 거절의 의사표시를 상대방에게 하지 않으면 상대방에게 대항하지 못한다고 정하므로, 집주인이 아들에게만 인정한다고 말한 것으로 끝내지 말고 질문하신 분에게 직접 확인해 주도록 요청하세요. 집주인과 연락이 되지 않으면 기간을 정해 추인 여부를 묻는 최고를 내용증명으로 보낼 수 있습니다. 추인 전이라면 계약을 철회할 수도 있고, 철회로 계약이 효력을 잃으면 법률상 원인 없이 받은 계약금은 제741조에 따라 반환되어야 합니다. 집주인이 추인을 거절하면 제135조 제1항에 따라 아들에게 계약 이행이나 손해배상을 선택해 청구할 수 있습니다. 다만 같은 조 제2항은 상대방이 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에는 이 책임을 적용하지 않으므로, 위임장을 확인하지 않은 사정이 다투어질 수 있습니다.
잔금을 치르기 전에 집주인의 확인을 반드시 받으세요. 집주인과 끝내 연락이 닿지 않는다면 철회 여부를 서둘러 정하는 것이 좋습니다. 앞으로 대리인과 계약할 때는 위임장과 인감증명서를 받고 집주인과 직접 통화해 확인해 두는 것이 좋습니다. 계약서, 계좌이체 내역, 아들과 나눈 대화와 문자는 모두 보관하고, 집주인과의 연락도 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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