월세 주택 두 채 임대, 세무서 사업자등록 안 하면 가산세가 있나요?

주택 두 채를 월세로 임대하면 주택임대소득이 과세되므로 세무서에 사업자등록을 해야 합니다. 기한까지 등록하지 않으면 등록을 신청하기 전까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2가 가산세로 붙습니다. 가산세는 등록 신청일 직전일까지의 수입금액으로 계산되므로 지금이라도 빨리 등록하는 것이 좋습니다. 소득세법 제168조 제1항은 새로 사업을 시작하는 사업자가 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하도록 정하고, 제3항은 이 등록에 부가가치세법 제8조를 준용합니다. 부가가치세법 제8조 제1항은 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하도록 정합니다. 주택 임대 용역은 부가가치세법 제26조 제1항 제12호에 따라 부가가치세가 면제되므로, 주택만 임대하는 경우에는 소득세법에 따른 이 등록이 문제 됩니다. 소득세법 제81조의12 제1항은 주택임대소득이 있는 사업자가 이 기한까지 등록을 신청하지 않으면 사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 1천분의 2를 가산세로 종합소득 결정세액에 더하도록 하고, 제2항은 종합소득산출세액이 없어도 적용한다고 정합니다. 소득세법 제12조 제2호 나목은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 비과세하지만(기준시가 12억원을 초과하는 주택과 국외 주택은 제외), 질문자는 두 채를 임대하므로 이 비과세에 해당하지 않습니다. 1년 넘게 임대해 왔다면 사업 개시일부터 20일인 등록 기한은 이미 지난 상태입니다. 주택 수 계산 방법은 대통령령으로 정해져 있으니 다른 소유 주택이 있다면 함께 확인하세요. 연간 월세가 1,440만 원 정도라면 같은 법 제14조 제3항 제7호에 따라 총수입금액 합계액이 2천만원 이하인 분리과세 주택임대소득에 해당할 수 있지만, 분리과세 여부와 관계없이 등록 의무와 가산세는 그대로 적용됩니다. 예를 들어 미등록 기간의 수입금액이 1,440만 원이라면 그 부분의 가산세는 2만 8,800원입니다. 1년 넘게 미등록 상태였다면 그 기간 전체의 수입금액이 기준이 됩니다. 등록은 부가가치세법 제8조 제2항이 준용되어 관할이 아닌 세무서에 신청해도 관할 세무서에 신청한 것으로 봅니다. 등록한 뒤 주택을 팔아 임대를 그만두거나 등록사항이 바뀌면 같은 조 제8항에 따라 지체 없이 신고해야 합니다. 임대수입이 적어 낼 세금이 없더라도 미등록 가산세는 붙는다는 점도 기억하세요. 등록과 별도로 신고 의무도 있습니다. 소득세법 제70조 제1항은 종합소득금액이 있는 거주자가 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 하도록 하고, 제2항은 분리과세 주택임대소득이 있는 경우에도 이를 적용합니다. 분리과세에 해당하더라도 주택임대소득은 이 기간에 신고해야 하니, 임대차계약서와 월세 입금 내역을 보관해 두고 신고 기간을 놓치지 마세요. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.