구분등기를 하지 않은 다가구주택은 세입자가 여러 가구여도 주택 수를 셀 때 1개의 주택으로 봅니다. 질문자 부부에게 이 집 외에 다른 주택이 없다면 1개의 주택을 소유한 사람의 주택임대소득이 되어 월세 소득에 소득세가 과세되지 않습니다. 다만 그 집의 기준시가가 12억원을 넘으면 이 비과세가 적용되지 않습니다. 소득세법 제12조 제2호 나목은 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 비과세소득으로 정하면서, 제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택과 국외에 있는 주택의 임대소득은 제외합니다. 주택 수의 계산은 대통령령에 맡기고 있습니다. 제99조 제1항 제1호 라목은 주택의 기준시가를 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격으로 정합니다. 소득세법 시행령 제8조의2 제1항과 제2항은 비과세 대상 주택에 주택부수토지가 포함되고, 주택이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용은 제외)으로 사용하는 건물이라고 정합니다. 같은 조 제3항 제1호는 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다고 정합니다. 같은 항 제4호는 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 이를 합산한다고 정합니다. 같은 조 제5항은 기준시가가 12억원을 초과하는지를 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단하도록 합니다. 질문자의 집은 구분등기를 하지 않은 다가구주택이므로 네 가구에 월세를 주더라도 1개의 주택으로 계산됩니다. 아내 명의 주택도 없으므로 부부를 합산해도 1주택입니다. 따라서 과세기간 종료일 현재 이 집의 기준시가가 12억원 이하라면 월세 소득은 비과세됩니다. 반대로 12억원을 넘으면 세입자 수와 관계없이 월세 소득이 과세 대상이 됩니다. 1층에 질문자 가족이 직접 살고 있다는 사정은 주택 수를 늘리거나 줄이지 않습니다. 앞으로 사정이 바뀌면 결론도 달라집니다. 나중에 호수별로 구분등기를 하면 각 호가 1개의 주택으로 계산되어 여러 채를 가진 것이 되고, 1주택 비과세를 받을 수 없게 됩니다. 아내가 다른 집을 사거나 상속받는 경우에도 부부 합산으로 2주택이 되어 비과세 요건에서 벗어납니다. 또 같은 조 제4항은 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물이 함께 있는 경우의 범위를 따로 정합니다. 주택 부분 면적이 사업용 부분보다 크면 전부를 주택으로 보지만, 같거나 작으면 사업용 부분은 주택으로 보지 않습니다. 1층 일부를 점포로 세놓게 되면 이 기준을 다시 확인하셔야 합니다. 기준시가가 오르면 12억원 기준을 넘을 수 있으니 해마다 확인해 두세요. 임대차계약서와 월세 입금 내역도 보관해 두시기 바랍니다. 구분등기가 되어 있는지는 등기사항증명서로 확인할 수 있습니다. 구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.