빌라에 전세 보증금 2억 원으로 들어가면서 공인중개사 사무소를 통해 계약했습니다. 계약할 때 중개사는 등기부에 근저당이 있긴 한데 금액이 작아서 걱정 없다고 했고, 확인설명서에도 근저당 금액이 실제보다 훨씬 적게 적혀 있었습니다. 그런데 최근 집이 경매에 넘어가면서 알고 보니 선순위 근저당 금액이 커서 보증금 상당 부분을 돌려받기 어렵다고 합니다. 중개사에게 손해를 물어 달라고 할 수 있는지, 중개사가 돈이 없으면 어디에 청구해야 하는지 알고 싶습니다.
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중개사가 선순위 근저당 금액을 사실과 다르게 설명해 보증금을 돌려받지 못하게 됐다면, 공인중개사법에 따라 중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 중개사는 이런 배상책임에 대비해 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해 두어야 하므로, 중개사에게 돈이 없더라도 그 보증기관에 청구하는 길이 있습니다.
공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 권리관계 등을 확인해 권리를 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하도록 정합니다. 같은 조 제3항은 이 확인·설명사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부하도록 합니다. 제30조 제1항은 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때 그 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 같은 조 제3항은 이 책임을 보장하기 위해 업무를 시작하기 전에 보증보험이나 제42조에 따른 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 하고, 제5항은 중개가 완성된 때 보장금액, 보증기관, 보장기간을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하도록 정합니다. 제42조 제1항은 협회가 이 배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 할 수 있다고 정합니다.
질문하신 경우 근저당은 등기부에 나타나는 권리관계이고, 확인설명서에 그 금액이 실제보다 적게 적혀 있었다면 제25조 제1항의 성실·정확한 설명 의무를 지키지 않았다고 볼 여지가 큽니다. 그 설명을 믿고 계약했다가 경매에서 보증금을 돌려받지 못했다면, 그 손해가 중개사의 잘못으로 생긴 것인지가 배상의 핵심 쟁점이 됩니다. 제25조 제4항은 확인·설명서에 개업공인중개사가 서명 및 날인하도록 정하므로, 서명된 확인설명서는 중개사가 그 내용대로 설명했다는 중요한 증거가 됩니다. 중개사 개인에게 재산이 없더라도 계약 때 받은 증서 사본에 적힌 보증보험회사나 공제사업자에게 보장금액 범위에서 청구할 수 있습니다. 손해가 보장금액을 넘으면 넘는 부분은 중개사 본인에게 청구해야 합니다.
경매 절차에서 배당받는 금액이 정해져야 실제 손해액이 분명해지므로 배당 결과를 확인해 두세요. 계약서, 확인설명서, 보증보험이나 공제 증서 사본, 계약 당시 등기사항증명서, 중개사와 주고받은 연락을 모두 보관하세요. 증서 사본을 받지 못했다면 중개사무소에 보증기관과 보장금액, 보장기간을 확인해 달라고 요청하세요. 중개사가 연락을 피하더라도 보증기관에 직접 문의해 청구 절차를 알아볼 수 있습니다. 중개사가 공탁을 해 두었다면 제30조 제4항에 따라 폐업하거나 사망한 날부터 3년 이내에는 공탁금을 회수할 수 없으므로, 중개사무소가 문을 닫았더라도 공탁금에서 배상받을 길이 남을 수 있습니다. 먼저 중개사에게 기록이 남는 방법으로 배상을 요구하고, 응하지 않으면 보증기관 청구나 소송을 검토하세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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