전세 재계약하며 보증금을 2천만 원 올렸는데, 확정일자를 다시 받아야 하나요?

처음 계약한 보증금 4억 원은 주민등록과 거주를 유지하는 한 처음 받은 확정일자를 기준으로 우선변제 순위가 유지됩니다. 하지만 올린 2천만 원은 새 계약서에 확정일자를 받아야 그 부분도 우선변제를 받을 수 있고, 그 순위는 새로 받은 확정일자를 기준으로 정해진다고 보아야 합니다. 새 계약서에도 확정일자를 받아 두는 것이 안전합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 제3조의6 제1항은 확정일자를 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 공증인 등이 부여한다고 정합니다. 같은 조 제3항은 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자가 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다고 정합니다. 질문하신 경우 우선변제는 계약증서상의 확정일자를 요건으로 하므로, 처음 계약서의 확정일자는 그 계약서에 적힌 4억 원에 대한 것입니다. 올린 2천만 원은 새 계약서에서 정한 금액이므로, 새 계약서에 확정일자를 받아야 이 부분도 우선변제를 주장할 수 있습니다. 이때 증액분의 순위는 새 확정일자를 받은 때를 기준으로 하므로, 처음 계약 뒤 새 계약 전에 근저당 같은 권리가 설정됐다면 증액분 2천만 원은 그 권리보다 뒤로 밀립니다. 반면 처음 4억 원은 처음 확정일자 이후에 생긴 권리보다 앞섭니다. 예를 들어 처음 계약 뒤 집주인이 근저당을 설정했고 그 뒤에 증액 계약을 했다면, 경매에서 4억 원은 근저당보다 먼저, 2천만 원은 근저당 다음 순서로 변제받게 됩니다. 새 계약서에 확정일자를 받지 않으면 증액분은 우선변제를 주장하기 어렵습니다. 지금 바로 등기사항증명서를 떼어 처음 계약 이후 새로 설정된 근저당이나 압류가 있는지 확인하세요. 새 권리가 있다면 증액분이 그보다 뒤가 된다는 점을 알고 대응해야 합니다. 처음 계약서 원본과 새 계약서를 모두 보관하고, 계약 기간 중에는 주민등록을 옮기지 마세요. 주민등록을 옮기면 대항요건을 잃어 순위가 흔들릴 수 있습니다. 나중에 경매가 진행되면 제3조의2 제4항에 따라 우선변제의 순위와 보증금에 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있으므로, 두 계약서와 확정일자 자료를 바로 낼 수 있게 준비해 두세요. 확정일자는 새 계약서를 가지고 제3조의6 제1항의 기관에서 받으면 되고, 같은 조 제5항에 따라 수수료를 내야 합니다. 증액 합의를 문자로만 했다면 증액분을 증명하기 어려울 수 있으니 계약서 형태로 남기세요. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.