부동산 매매업으로 사업자등록을 하고 처음으로 오래된 단독주택 한 채를 사서 수리한 뒤 얼마 전 팔았습니다. 산 지 1년이 조금 넘었고, 잔금을 받고 소유권 이전까지 마쳤습니다. 양도소득세처럼 팔고 나서 따로 신고해야 하는 것이 있다고 들었는데, 언제까지 무엇을 신고하고 세금을 내야 하는지, 나중에 종합소득세 확정신고도 또 해야 하는지 알고 싶습니다.
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부동산매매업자가 주택을 팔면 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 토지등 매매차익예정신고를 하고 세액도 함께 내야 합니다. 이와 별도로 다음 해 종합소득세 확정신고도 해야 하며, 이때 예정신고 산출세액은 공제하고 납부합니다.
소득세법 제69조 제1항은 부동산매매업자가 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하도록 하고, 매매차익이 없거나 매매차손이 생긴 경우에도 신고하도록 정합니다. 제4항은 산출세액을 이 기한까지 납부하도록 합니다. 제3항은 산출세액을 매매가액에서 제97조를 준용해 계산한 필요경비를 뺀 금액에 제104조의 세율을 곱해 계산하되, 보유기간이 2년 미만이면 제104조 제1항 제2호·제3호에도 불구하고 같은 항 제1호의 세율을 적용하도록 정합니다. 제104조 제1항 제1호의 세율은 종합소득세 기본세율과 같은 세율입니다.
질문하신 경우 잔금을 받고 이전까지 마쳤으므로 그 매매일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고와 납부를 해야 합니다. 보유기간이 1년 남짓으로 2년 미만이지만, 제3항 단서에 따라 단기 보유 세율이 아니라 기본세율로 계산합니다. 같은 주택을 부동산매매업이 아닌 양도소득으로 팔았다면 보유기간 1년 이상 2년 미만 주택에는 제104조 제1항 제2호에 따라 100분의 60의 세율이 적용되는데, 예정신고에서는 이 세율 대신 기본세율을 쓰는 것입니다. 수리비 때문에 매매차익이 없거나 손해를 보았더라도 제1항 후단에 따라 예정신고는 해야 하고, 앞으로 여러 채를 팔면 매매할 때마다 그 매매일을 기준으로 기한을 따로 셉니다. 필요경비에는 주택을 산 금액과 함께 제97조가 정한 자본적지출액 등이 들어가므로 수리 계약서와 대금 지급 증빙을 챙기세요.
예정신고로 끝나지는 않습니다. 소득세법 제70조 제1항은 종합소득금액이 있는 거주자가 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 확정신고를 하도록 정하고, 제76조 제3항 제2호는 확정신고납부를 할 때 제69조에 따른 매매차익예정신고 산출세액을 공제하도록 정합니다. 매매차익을 다른 소득과 합쳐 확정신고하고, 이미 낸 예정신고 세액은 빼고 남은 세액을 냅니다.
또 제64조 제1항은 부동산매매업자의 종합소득금액에 분양권이나 제104조 제7항 각 호의 자산 등 특정 자산의 매매차익이 있으면 종합소득 산출세액과 양도소득세율로 계산한 세액 중 많은 것을 산출세액으로 하도록 정합니다. 판 주택이 여기에 해당하는지에 따라 세액이 달라질 수 있으니 확정신고 전에 확인하시기 바랍니다. 예정신고 때에는 매도·매수 계약서와 수리 공사 계약서, 대금 지급 증빙을 갖추어 필요경비를 계산하세요.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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