상가 한 칸을 가지고 일반과세자로 임대사업자 등록을 해 두었습니다. 기존 임차인이 나가면서 아들이 지분 전부를 가지고 대표로 있는 법인이 이 상가를 사무실로 쓰게 되었습니다. 아들 회사 사정이 어려워 보증금과 월세 없이 그냥 쓰게 해 주려고 하는데, 돈을 받지 않으니 부가가치세는 신고할 것이 없는지 알고 싶습니다.
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월세를 받지 않아도 부가가치세가 과세됩니다. 대가 없이 용역을 제공하는 것은 원칙적으로 공급으로 보지 않지만, 특수관계인에게 사업용 부동산을 빌려주는 것은 예외로 공급으로 봅니다. 이때 과세표준은 받은 돈이 아니라 시가입니다.
부가가치세법 제12조 제2항 본문은 사업자가 대가를 받지 않고 타인에게 용역을 공급하는 것은 용역의 공급으로 보지 않는다고 정합니다. 그러나 같은 항 단서는 대통령령으로 정하는 특수관계인에게 사업용 부동산의 임대용역 등을 공급하는 것은 용역의 공급으로 봅니다. 부가가치세법 시행령 제26조 제2항은 산학협력단과 대학 사이, 공공주택 사업자와 부동산투자회사 사이의 임대만 예외로 둡니다.
특수관계인의 범위는 같은 영 제26조 제1항이 소득세법 시행령 제98조 제1항 등을 따르도록 하고, 이는 국세기본법 시행령 제1조의2로 이어집니다. 같은 조 제1항 제1호는 4촌 이내의 혈족을 친족관계로 정합니다. 같은 조 제3항 제1호 가목은 본인이 직접 또는 친족을 통해 법인의 경영에 지배적인 영향력을 행사하는 경우 그 법인을 특수관계인으로 보고, 제4항 제1호 가목은 발행주식의 100분의 30 이상을 출자한 경우를 지배적인 영향력으로 봅니다.
같은 항 제1호 나목은 임원 임면이나 사업방침 결정 등 경영에 사실상 영향력을 행사하는 경우도 지배적인 영향력으로 봅니다. 같은 사람이라도 특수관계가 없는 타인에게 무상으로 빌려주었다면 제12조 제2항 본문에 따라 과세되지 않았을 것이라는 점과 구별해야 합니다. 질문하신 경우 아들은 1촌 혈족이고, 아들이 지분 전부를 가진 법인은 아버지와 특수관계에 있는 법인입니다. 따라서 무상 임대도 과세되는 용역의 공급입니다.
과세표준은 부가가치세법 제29조 제4항 제3호가 정합니다. 특수관계인에게 대가를 받지 않고 제12조 제2항 단서가 적용되는 용역을 공급하여 조세 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되면 시가를 공급가액으로 봅니다. 부가가치세법 시행령 제62조는 시가를 특수관계인이 아닌 자와 유사한 상황에서 계속 거래한 가격이나 제3자 사이에 일반적으로 거래된 가격 등으로 정합니다. 결국 주변 비슷한 상가의 임대료 수준을 기준으로 부가가치세를 신고·납부해야 하고, 아들 회사에서 세액을 받지 못해도 임대인이 내야 합니다.
소득세에서도 소득세법 시행령 제98조 제2항 제2호는 특수관계인에게 용역을 무상으로 제공한 경우를 부당행위계산 대상으로 정하고 있어 임대소득이 시가로 계산될 수 있습니다. 같은 항 단서는 이 경우 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5 이상일 때만 적용한다고 정하는데, 무상이면 차액이 시가 전부이므로 이 기준을 넘습니다. 무상으로 할지, 시세에 맞는 임대차계약을 맺을지 미리 따져 보시기 바랍니다.
구체적인 사안은 세무사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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