상가를 빌려 작은 음식점을 하고 있습니다. 보증금 3천만 원에 월세 200만 원이고, 계약기간은 1년 가까이 남았습니다. 최근 장사가 어려워 월세를 세 달 연속 내지 못해 600만 원이 밀렸는데, 건물주가 문자로 계약을 해지하니 한 달 안에 가게를 비우라고 통보했습니다. 계약기간이 남았는데도 이렇게 바로 해지가 되는 것인지, 가게를 넘기면서 권리금을 받을 수는 있는지 알고 싶습니다.
로시컴 법률정보 LAWSEE.COM
밀린 월세가 3기의 차임액에 이르렀다면 건물주는 계약기간이 남아 있어도 계약을 해지할 수 있습니다. 해지의 뜻이 전달되면 계약은 그때부터 효력을 잃으므로 가게를 돌려주어야 하고, 이 경우에는 권리금 회수기회 보호 규정도 적용되지 않습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 제2조 제3항에 따라 이 조항은 보증금이 많고 적음과 관계없이 적용됩니다. 민법 제543조는 해지를 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 철회하지 못한다고 정합니다. 제550조는 계약을 해지하면 계약이 장래에 대하여 효력을 잃는다고 정합니다.
월세가 200만 원이므로 3기의 차임액은 600만 원이고, 밀린 금액이 이미 그 금액에 이르렀습니다. 3기의 차임액은 밀린 횟수가 아니라 밀린 금액의 합계로 따지므로, 일부라도 냈다면 밀린 총액이 600만 원에 이르는지를 기준으로 봅니다. 따라서 남은 계약기간과 관계없이 건물주는 해지할 수 있고, 문자로 해지의 뜻을 알린 것도 상대방에 대한 의사표시가 됩니다. 해지가 효력을 내면 남은 기간 동안 영업하겠다고 주장할 수 없습니다. 지금 밀린 월세를 모두 내더라도 이미 한 해지가 저절로 없던 일이 되지는 않으므로, 계속 영업하고 싶다면 건물주와 새로 합의해야 합니다.
권리금도 영향을 받습니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해하지 못하도록 정하지만, 단서에서 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그렇지 않다고 정합니다. 제10조 제1항 제1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 들고 있습니다. 질문하신 경우가 여기에 해당하므로 건물주가 새 세입자와의 계약을 거절하더라도 제10조의4의 보호를 받을 수 없고, 권리금을 받으려면 건물주의 협조를 얻어야 합니다. 같은 제1호의 사유는 계약 갱신에도 영향을 주어, 연체 사실이 있으면 임대인은 임차인의 계약갱신 요구도 거절할 수 있습니다.
가게를 비울 때에는 민법 제654조가 준용하는 제615조에 따라 빌린 곳을 원상으로 회복해야 하고, 부속시킨 물건은 철거할 수 있습니다. 보증금과 밀린 월세를 어떻게 정리할지는 건물주와 금액을 서면으로 확인해 두세요. 해지 통보 문자, 월세 입금 내역, 계약서를 보관하시고, 가게를 비우는 날짜도 건물주와 협의해 기록으로 남기는 것이 좋습니다. 건물주와 다시 합의해 계속 영업하기로 한다면 새 계약 내용과 밀린 월세를 갚을 일정을 반드시 서면으로 남기고, 해지 통보를 받은 날짜도 함께 기록해 두세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
이 사례로 변호사에게 상담하기