상가를 빌려 미용실을 한 지 4년이 다 되어 갑니다. 처음 2년 계약을 한 뒤 한 번 더 2년으로 계약했고, 보증금 2천만 원에 월세 150만 원입니다. 이번 만료일을 깜빡하고 있다가 만료 2주 전에야 건물주에게 계약을 갱신하고 싶다고 문자를 보냈는데, 건물주는 갱신 요구 기간이 지났으니 만료일에 가게를 비우라고 합니다. 그 전까지 건물주는 갱신 거절이나 조건 변경에 대해 아무 말도 없었습니다. 지금 한 갱신 요구는 효력이 없는 건지, 정말 나가야 하는지 알고 싶습니다.
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계약갱신요구권은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사해야 하므로, 만료 2주 전에 한 요구에는 건물주의 거절을 막는 효력이 없습니다. 다만 건물주도 같은 기간 안에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았으므로, 보증금이 법이 정한 기준 이하인 임대차라면 계약은 같은 조건으로 1년 더 이어진 것으로 봅니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 같은 조 제4항은 임대인이 그 기간 이내에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이때 존속기간은 1년으로 본다고 정합니다. 제5항은 이 경우 임차인은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생긴다고 정합니다.
적용 범위도 함께 보아야 합니다. 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정하고, 제2항은 월세가 있으면 대통령령이 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 보증금에 더하도록 합니다. 제3항은 이 기준을 넘더라도 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문은 적용한다고 정하지만, 제4항의 묵시적 갱신은 그 목록에 들어 있지 않습니다.
질문하신 경우 갱신 요구는 제10조 제1항의 기간을 지나서 했으므로 그 조항에 기댈 수는 없습니다. 그러나 건물주가 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 아무 통지도 하지 않았으므로, 월세를 환산해 더한 보증금이 지역별 기준 이하라면 제10조 제4항에 따라 만료일에 계약이 1년 기간으로 다시 이어진 것으로 봅니다. 이 경우 만료일에 가게를 비우라는 요구에 따를 의무는 없고, 지금 하신 갱신 요구와 관계없이 그 1년 동안 영업할 수 있습니다.
반대로 기준을 넘는 임대차라면 제10조 제4항이 적용되지 않습니다. 민법 제639조 제1항은 기간 만료 후 임차인이 사용을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 때에 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는데, 건물주가 이미 비우라는 뜻을 밝혔다면 이 요건과 맞지 않습니다.
계약서, 월세 입금 내역, 건물주와 주고받은 문자를 보관하시고, 환산한 보증금이 기준 이하인지 먼저 확인하세요. 제10조 제2항에 따라 갱신요구권은 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사할 수 있으므로, 다음 만료 때에는 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 요구하고 그 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다. 묵시적으로 이어진 1년 동안에도 제10조 제5항에 따라 질문하신 분은 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 건물주가 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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