상가 월세 밀렸다고 건물주가 열쇠 바꾸고 단전, 이렇게 해도 되나요?

밀린 월세가 두 달 치라면 아직 3기의 차임액에 이르지 않아 건물주는 이를 이유로 계약을 해지할 수 없고, 계약은 그대로 유지됩니다. 계약이 이어지는 동안 건물주는 가게를 쓸 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 열쇠를 바꿔 들어가지 못하게 한 것은 점유를 빼앗긴 경우에 해당해 가게의 반환과 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제623조는 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 제2조 제3항에 따라 이 조항은 보증금 규모와 관계없이 적용됩니다. 민법 제204조 제1항은 점유자가 점유의 침탈을 당한 때 물건의 반환과 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 제3항은 이 청구권을 침탈을 당한 날부터 1년 내에 행사해야 한다고 정합니다. 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않으면 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정합니다. 질문하신 경우 월세 150만 원의 두 달 치인 300만 원이 밀린 상태이므로 3기의 차임액인 450만 원에 이르지 않았습니다. 따라서 해지 사유가 없고 남은 계약기간 동안 계약은 유효합니다. 이런 상태에서 전기를 끊고 출입을 막은 것은 제623조가 정한 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 지키지 않은 것이므로, 영업하지 못한 손해를 제390조에 따라 청구할 수 있습니다. 또 질문하신 분이 점유하던 가게의 열쇠를 바꿔 들어가지 못하게 한 것은 제204조의 점유 침탈에 해당하므로, 가게를 돌려 달라고 요구하고 받아들여지지 않으면 법원에 청구할 수 있습니다. 다만 밀린 월세를 갚을 의무는 그대로 남습니다. 연체가 한 달 더 이어져 450만 원에 이르면 건물주는 제10조의8에 따라 해지할 수 있습니다. 제10조 제1항 제1호는 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 정하므로, 다음 갱신에도 영향을 줍니다. 가능한 한 빨리 밀린 월세를 정리하는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다. 바뀐 출입문과 꺼진 전기 상태를 사진과 영상으로 남기고, 건물주와 주고받은 문자, 월세 입금 내역, 영업하지 못한 기간의 매출 자료를 보관하세요. 가게를 돌려 달라는 요구는 날짜가 남는 서면으로 하고, 제204조의 청구는 열쇠를 바꾼 날부터 1년 안에 해야 합니다. 밀린 월세 금액과 갚을 계획을 정리해 서면으로 제안하면서 열쇠와 전기를 원래대로 돌려 달라고 함께 요구하는 것도 방법입니다. 그 서면은 건물주가 의무를 지키지 않은 기간을 보여 주는 자료가 됩니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.