주택 계약갱신요구 거절, 재건축 예정이라는 특약 한 줄로도 되나요?

재건축은 주택임대차보호법이 정한 세 가지 경우에만 갱신 거절 사유가 됩니다. 계약서에 공사 시기와 기간 없이 재건축 예정이라는 말만 적혀 있었다면 계약 체결 당시 구체적인 계획을 고지한 경우로 보기 어렵고, 안전사고 우려나 다른 법령에 따른 재건축도 아니라면 집주인은 그 특약만으로 갱신을 거절할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 같은 항 제7호는 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 거절 사유로 들면서 그 사유를 셋으로 한정합니다. 가목은 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다. 집주인이 계약서 특약을 근거로 들더라도, 기준은 그 특약이 가목의 요건을 갖추었는지입니다. 질문하신 특약에는 공사시기와 소요기간이 빠져 있으므로 가목이 요구하는 구체적인 고지라고 보기 어렵습니다. 건물의 위험이나 다른 법령에 따른 재건축 절차도 들은 바 없다면 나목과 다목도 확인되지 않습니다. 만료 4개월 전에 한 요구는 기간 안에 한 것이므로, 다른 거절 사유가 없다면 계약은 갱신됩니다. 갱신되면 제6조의3 제2항에 따라 존속기간은 2년으로 보고, 제3항에 따라 전과 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보되 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 넘지 못하고, 시·도가 그 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있다고 정합니다. 제6조의3 제4항이 준용하는 제6조의2에 따라 질문하신 분은 갱신된 기간 중에도 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 이 갱신요구권은 1회만 쓸 수 있습니다. 보증금이 큰 전세라면 반환 시점도 중요합니다. 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 갱신 여부를 두고 다툼이 길어지더라도 보증금 2억 원을 돌려받기 전까지는 이 규정에 따라 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다. 계약서와 특약 원본, 갱신을 요구한 날짜가 드러나는 문자나 내용증명, 집주인의 거절 답장을 보관하세요. 집주인이 나중에 안전 문제나 재건축 관련 서류를 근거로 다시 거절한다면 그 자료가 나목이나 다목에 해당하는지 따로 확인해 보셔야 합니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.