다세대주택 한 세대를 보증금 1억 8천만 원에 전세로 살고 있는데, 계약할 때 집주인이 등록임대사업자라고 했습니다. 최근 확인해 보니 집주인이 임대보증금 보증에 가입하지 않은 상태라는 것을 알게 됐고, 저는 가입하지 않아도 된다고 동의한 적이 없습니다. 계약 기간이 1년 넘게 남았는데 이런 경우 계약을 해지하고 나갈 수 있는지, 집주인에게 어떤 제재가 있는지 알고 싶습니다.
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등록임대사업자는 법이 정한 민간임대주택을 임대하면 임대보증금 보증에 가입할 의무가 있습니다. 가입해야 하는 임대사업자가 가입하지 않은 경우 임차인은 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있고, 임대사업자에게는 과태료가 부과될 수 있습니다.
민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항은 임대사업자가 같은 항 각 호의 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금에 대한 보증에 가입하여야 한다고 정합니다. 각 호는 민간건설임대주택과 민간매입임대주택을 들고 있고, 제4호는 제2호와 제3호 외의 민간매입임대주택도 포함합니다. 제2항은 보증대상을 원칙적으로 임대보증금 전액으로 정하고, 제4항은 정해진 시점까지 가입하고 등록이 말소되는 날까지 유지하도록 합니다. 제7항은 예외를 두는데, 제1호는 보증금이 주택임대차보호법 제8조 제3항에 따른 금액 이하이면서 임차인이 미가입에 동의한 경우이고, 제3호는 임차인이 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하고 임대사업자가 그 보증수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우입니다.
임차인의 권리는 제45조 제2항과 같은 법 시행령 제35조 제2항에 있습니다. 시행령 제35조 제2항 제5호는 제49조에 따라 보증에 가입해야 하는 임대사업자가 가입하지 않은 경우를 임차인이 계약을 해제하거나 해지할 수 있는 사유로 정합니다. 제재는 제67조 제5항이 정합니다. 보증에 가입하지 아니한 임대사업자에게는 임대보증금의 100분의 10 이하에 상당하는 과태료를 부과하되, 3천만원을 넘으면 3천만원으로 합니다. 과태료는 제6항에 따라 국토교통부장관이나 시장·군수·구청장이 부과합니다.
질문하신 분은 미가입에 동의한 적이 없으므로 제7항 제1호의 예외에 해당하지 않고, 집주인이 수수료를 대신 내 준 보증도 없다면 제3호에도 해당하지 않습니다. 따라서 계약 기간이 남아 있어도 해지를 통지하고 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 계속 살기를 원한다면 보증 가입을 요구하는 방법도 있는데, 시행령 제40조는 보증수수료의 75퍼센트를 임대사업자가, 25퍼센트를 임차인이 부담하도록 정하므로 그 부담도 함께 고려하세요. 보증이 있으면 제49조 제8항에 따라 임대사업자의 허위서류 제출을 포함한 사기, 고의 또는 중대한 과실이 있더라도 임차인에게 책임이 있는 사유가 없으면 보증회사가 보증의 해지나 취소로 임차인에게 대항할 수 없습니다.
해지를 택하더라도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 따라 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계는 존속되는 것으로 봅니다. 해지 의사는 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 보내고, 미가입 사실을 확인한 자료와 계약서를 보관하세요. 관할 시·군·구청에 등록과 보증 가입 현황을 문의해 두시는 것도 좋습니다. 계약할 때 받은 서류에 보증 관련 내용이 있었는지도 함께 확인해 보세요.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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