등록임대주택 재계약 때 전세보증금 인상, 5퍼센트 넘게 올려도 되나요?

등록임대사업자는 임대기간 동안 임대료를 올릴 때 5퍼센트의 범위에서 대통령령이 정한 증액 비율을 넘겨 청구할 수 없습니다. 2억 원을 2억 3천만 원으로 올리는 것은 15퍼센트 인상이므로 이 한도를 넘고, 집주인은 증액을 받아들이지 않는다는 이유만으로 재계약을 거절할 수도 없습니다. 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제2항은 임대사업자가 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다고 정합니다. 같은 법 시행령 제34조의2는 100세대 이상 민간임대주택단지에는 물가지수 변동률 등을 적용하고, 그 밖의 민간임대주택은 임대료의 5퍼센트로 하되 주거비 물가지수 등을 고려하도록 정합니다. 법 제44조 제3항은 계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 청구를 하지 못하게 하고, 제4항은 증액하면서 보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우의 기준을 국토교통부령으로 정하도록 합니다. 재계약 거절도 제한됩니다. 제45조 제1항은 대통령령으로 정하는 사유가 있을 때를 제외하고는 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 없다고 정합니다. 시행령 제35조 제1항은 그 사유로 월 임대료 3개월 이상 연속 연체, 무단 개축이나 고의 파손 같은 임차인의 의무 위반을 듭니다. 100세대 이상 단지라면 물가지수 변동률이나 조례가 정한 비율이 적용되어 한도가 더 낮아질 수 있습니다. 질문하신 빌라 한 세대는 100세대 이상 단지가 아니므로 증액 한도는 임대료의 5퍼센트, 즉 2억 원 기준 1천만 원입니다. 이 한도는 그 이상 청구하지 말라는 상한이지, 반드시 5퍼센트를 올려 주어야 한다는 뜻은 아닙니다. 집주인의 요구는 이를 넘으므로 받아들이지 않아도 되고, 시행령 제35조 제1항의 사유가 없다면 이를 이유로 나가라고 할 수 없습니다. 증액 비율을 초과하여 청구한 자에게는 제67조 제1항 제4호에 따라 3천만원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 과태료는 같은 조 제6항에 따라 국토교통부장관이나 시장·군수·구청장이 부과합니다. 먼저 이 집이 지금도 임대사업자 등록이 유지되고 있는지 관할 시·군·구청에서 확인하세요. 제45조 제1항의 재계약 거절 제한은 임대사업자로 등록되어 있는 기간 동안 적용되기 때문입니다. 지난 계약 이후 보증금이 오른 적이 있다면 그 시점부터 1년이 지났는지도 함께 확인해 두세요. 집주인의 인상 요구는 문자나 서면으로 받아 두고, 한도 안에서 재계약하자는 뜻을 날짜가 남는 방법으로 전달해 두는 것이 좋습니다. 구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다. ※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.