아파트에 보증금 2억 원 전세로 살고 있고, 이사 올 때 전입신고와 확정일자를 받아 두었습니다. 그런데 얼마 전 법원에서 집주인이 파산선고를 받았다는 우편이 왔습니다. 이 집에는 은행 근저당도 하나 설정되어 있습니다. 집주인이 파산하면 전세 계약이 바로 끝나는 것인지, 계속 살아도 되는지, 보증금을 돌려받으려면 무엇을 해야 하는지 알고 싶습니다.
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전입신고를 마치고 살고 있는 임차인은 집주인이 파산선고를 받았다는 이유만으로 계약이 해지되지 않고 계속 살 수 있습니다. 보증금은 파산재단에 속한 주택의 환가대금에서 후순위권리자 등보다 우선하여 받을 수 있지만, 은행 근저당과의 순위는 설정과 대항요건·확정일자의 선후에 따라 정해집니다. 법원이 정한 기간 안에 보증금 채권을 신고해 두셔야 합니다.
채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제335조 제1항은 쌍방이 이행을 완료하지 않은 쌍무계약에 대해 파산관재인이 계약을 해제 또는 해지할 수 있다고 정합니다. 그러나 제340조 제4항은 임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 때에는 제335조를 적용하지 않는다고 정합니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건은 주택의 인도와 주민등록입니다.
보증금 우선변제는 같은 법 제415조 제1항에 있습니다. 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 은행 근저당은 제411조에 따라 별제권이 되고, 제412조에 따라 파산절차에 의하지 아니하고 행사합니다. 그래서 은행이 경매를 신청하면 경매 절차에서 순위대로 배당이 이루어집니다.
질문하신 분은 대항요건과 확정일자를 모두 갖추었으므로 계속 거주할 수 있고, 근저당보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖추었다면 근저당보다 앞서 보증금을 받을 수 있습니다. 반대로 근저당이 먼저라면 은행이 먼저 변제받고 남은 금액에서 받게 되고, 그래도 받지 못한 보증금은 파산채권으로서 파산절차에서 다루어집니다. 참고로 제415조 제2항은 주택임대차보호법이 보호하는 소액 보증금 임차인이 파산신청일까지 대항요건을 갖추었다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 받을 수 있다고 정합니다. 보증금 반환채권은 제423조에 따라 파산선고 전의 원인으로 생긴 재산상의 청구권으로서 파산채권이 되므로, 제447조 제1항에 따라 법원이 정하는 신고기간 안에 채권액과 원인을 신고하고 증거서류를 내야 합니다. 보증금 액수와 임대차계약이라는 원인을 적고 계약서 사본 등 증거서류를 함께 내면 됩니다.
파산관재인이 계약을 해지하겠다고 하더라도 제340조 제4항에 따라 대항요건을 갖춘 임차인에게는 제335조가 적용되지 않는다는 점을 말씀하시면 됩니다. 법원 우편에 적힌 신고기간을 먼저 확인해 그 안에 신고를 마치고, 근저당 설정일은 등기사항증명서로 확인하세요. 그리고 계약서와 확정일자, 주민등록 자료를 준비하세요. 보증금을 받기 전에 이사하거나 전출하면 대항요건을 잃을 수 있으니 주의하셔야 합니다.
구체적인 사안은 변호사와 상담하시기 바랍니다.
※ 2026년 10월 현행 법령을 기준으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안은 전문가와 상담하세요.
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